Panduan Skim Pinjaman Perumahan Atas Tanah Sendiri 2026

PinjamanBijak.my – Kita selalu dengar cerita orang beli rumah yang sudah siap, baik dari pemaju atau sub-sale.

Tetapi, bagaimana pula jika kita sudah memiliki sekeping tanah impian dan hanya memerlukan modal untuk membina rumah di atasnya?

Ini adalah situasi yang sama sekali berbeza, dan sayangnya, pihak bank tidak akan melayan permohonan kita dengan cara yang sama.

Memiliki tanah sendiri adalah satu kelebihan besar.

Namun, proses mendapatkan skim pinjaman perumahan atas tanah sendiri jauh lebih rumit, bahkan boleh dikatakan seperti melalui pintu belakang yang sempit.

Ia bukan sekadar pinjaman hartanah biasa; ia adalah pinjaman pembinaan (Construction Loan) yang melibatkan risiko dan prosedur pengeluaran dana yang unik.

Kami di sini bukan untuk menakutkan, tetapi untuk memberikan panduan yang jujur dan teknikal.

Jika kita tidak tahu beza antara Pinjaman Rumah Biasa (end-financing) dan Pinjaman Pembinaan (staged payment), kita akan buang masa berbulan-bulan.

Tumpuan utama kita adalah skim yang benar-benar wujud dan boleh diakses oleh rakyat Malaysia pada tahun 2026.

Membezakan Jenis-Jenis Skim Pinjaman Perumahan Atas Tanah Sendiri

Di Malaysia, skim pinjaman untuk membina rumah di atas tanah sendiri boleh dibahagikan kepada dua kategori utama: Skim Sektor Awam dan Skim Komersial/Swasta.

Perbezaan ini kritikal kerana ia menentukan kelayakan, kadar faedah, dan proses pengeluaran dana.

1. Skim Sektor Awam: Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA)

Bagi penjawat awam, LPPSA adalah pilihan ‘wajib’ yang paling berbaloi.

Skim ini menawarkan kadar faedah yang sangat kompetitif dan proses yang lebih teratur untuk pembinaan rumah atas tanah sendiri.

LPPSA secara jelas mempunyai Jenis Pembiayaan 6, iaitu “Membina Rumah Di Atas Tanah Pemohon Yang Dibeli Melalui Pinjaman Kerajaan” atau tanah yang sudah dimiliki.

• Kelebihan LPPSA: Kadar faedah tetap yang rendah, tempoh bayaran balik yang panjang, dan peratusan pembiayaan yang tinggi (sehingga 100% daripada kos pembinaan).
• Mekanisme Pembayaran: Pembayaran dibuat secara berperingkat terus kepada kontraktor mengikut kemajuan kerja (progress claim) yang disahkan oleh juruukur bahan (QS) yang dilantik.
• Fokus Unik: Skim ini memastikan peminjam tidak perlu mengeluarkan modal besar di peringkat awal, menjadikan ia pilihan utama untuk penjawat awam.

2. Skim Komersial (Bank Konvensional & Islamik)

Bank-bank komersial seperti Maybank, CIMB, RHB, atau Bank Muamalat menawarkan Pembiayaan Pembinaan Rumah. Ini adalah pinjaman yang berbeza daripada membeli rumah yang sudah siap.

Pinjaman ini memerlukan penilaian berganda: penilaian tanah sedia ada dan penilaian pelan bangunan serta anggaran kos pembinaan.

Ini adalah skim yang paling mencabar.

Bank perlu melihat rekod kewangan yang sangat kukuh, dan mereka biasanya hanya akan membiayai sehingga 80% daripada kos pembinaan sahaja.

Ini bermakna kita perlu menyediakan modal awal (20% deposit) dan menanggung perbezaan antara kos sebenar dan jumlah pinjaman yang diluluskan.

3. Skim Bantuan dan Jaminan Kerajaan (SPNB & SJKP)

Terdapat juga skim yang disasarkan untuk golongan berpendapatan rendah dan mereka yang bekerja sendiri (gig economy/usahawan kecil) yang memiliki tanah.

Contoh paling popular ialah Rumah Mesra Rakyat (RMR) di bawah Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) dan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP).

• RMR (SPNB): Skim ini memberi fokus kepada pembinaan rumah yang selesa dan selamat di atas tanah sendiri bagi golongan berpendapatan antara RM750 hingga RM5,000 sebulan. Ia datang dengan reka bentuk rumah standard dan subsidi kos.
• SJKP: Skim ini bukan pinjaman, tetapi JAMINAN. Ia membantu individu yang bekerja sendiri atau tidak mempunyai slip gaji tetap untuk mendapatkan pinjaman bank komersial dengan jaminan 100% oleh Kerajaan. Jika kita ada tanah tetapi tiada slip gaji, SJKP boleh menjadi jambatan untuk mendapatkan pinjaman pembinaan bank.

Syarat Kelayakan Kritikal dan Dokumen Wajib Sebelum Memohon Skim Pinjaman Perumahan Atas Tanah Sendiri

Sebelum melangkah ke pejabat bank, kita perlu faham bahawa proses ini adalah seperti pertandingan memancing. Kita perlu ada umpan yang betul dan peralatan yang lengkap.

Tanpa persiapan awal ini, permohonan kita akan ditolak serta-merta, dan kita hanya membuang masa.

Kriteria Kelayakan Tanah Yang Tidak Boleh Dikompromi

Ini adalah perangkap paling besar. Tanah yang kita miliki mesti memenuhi syarat undang-undang dan teknikal yang ketat.

Jika tanah kita bermasalah, tiada skim pinjaman yang akan diluluskan.

1. Geran Individu: Tanah tersebut mesti mempunyai geran individu (bukan geran kongsi) dan nama kita sebagai pemohon mesti tertera sebagai pemilik tunggal atau bersama.
2. Kategori Penggunaan Tanah (KPT): Tanah mesti dikategorikan sebagai “Bangunan” (Bangunan Kediaman) atau Pertanian yang telah diubah syarat kepada Bangunan. Pinjaman tidak akan diluluskan jika tanah masih berstatus pertanian tanpa kebenaran merancang (KM) yang lengkap.
3. Bebas Sekatan dan Cagar: Tanah tersebut mesti bebas daripada sebarang sekatan kepentingan atau cagaran lain. Jika tanah itu dicagar kepada bank lain, kita perlu memohon pinjaman untuk menyelesaikan cagaran tersebut terlebih dahulu (refinance tanah).

Checklist Dokumen Wajib Pinjaman Pembinaan Rumah

Dokumen untuk pinjaman pembinaan adalah lebih banyak daripada pinjaman rumah biasa. Ia melibatkan pihak ketiga seperti jurutera dan arkitek. Pastikan semua yang berikut sudah tersedia:

Panduan Langkah Demi Langkah Mengajukan Pinjaman Pembinaan Rumah

Proses ini tidak sama seperti membeli mi segera. Ia melibatkan beberapa fasa yang perlu kita lalui dengan teliti.

Kegagalan pada salah satu langkah boleh menyebabkan kelewatan berbulan-bulan, malah pembatalan pinjaman.

Fasa 1: Perancangan dan Kelulusan PBT

Ini adalah peringkat paling awal yang mesti diselesaikan sebelum bank mula memproses permohonan.

Kita perlu melantik arkitek atau pelukis pelan untuk menyediakan pelan rumah idaman kita.

Pelan ini kemudiannya perlu dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) untuk mendapatkan Kebenaran Merancang (KM) dan kelulusan Pelan Bangunan.

Tanpa kelulusan PBT, bank tidak akan melayan permohonan kita.

Fasa 2: Penilaian Hartanah dan Anggaran Kos Pembinaan

Setelah mendapat kelulusan PBT, kita perlu melantik juruukur bahan (QS) untuk menyediakan Anggaran Kos Pembinaan (BOQ) yang terperinci.

Pada masa yang sama, bank akan melantik penilai hartanah mereka sendiri untuk menilai nilai tanah sedia ada dan nilai anggaran rumah yang bakal siap (End Value).

Pengalaman kami menunjukkan, ini adalah titik kritikal.

Waktu pertama kali kami membantu klien mendapatkan pinjaman pembinaan atas tanah sendiri pada 2024, klien itu terkejut apabila nilai tanah sahaja yang dinilai oleh bank jauh lebih rendah daripada harga pasaran.

Ini kerana bank mengambil kira risiko pembinaan. Oleh itu, pastikan anggaran kos pembinaan kita adalah realistik dan kontraktor yang dilantik mempunyai rekod yang bersih.

Fasa 3: Permohonan, Kelulusan, dan Perjanjian

Dengan semua dokumen teknikal (Pelan Lulus, BOQ) dan kewangan (Slip Gaji, Penyata Bank) di tangan, kita boleh memfailkan permohonan pinjaman.

Setelah diluluskan, kita akan menandatangani dua dokumen utama: Perjanjian Pinjaman dengan bank dan Perjanjian Pembinaan dengan kontraktor.

Fasa 4: Pengeluaran Dana Secara Berperingkat (Progressive Release)

Ini adalah perbezaan utama pinjaman pembinaan. Bank tidak akan memberikan semua wang secara sekaligus.

Mereka akan melepaskan dana secara berperingkat (biasanya 5-8 peringkat) berdasarkan peratusan kerja pembinaan yang telah siap.

Setiap peringkat pembayaran memerlukan Jurutera atau Juruukur Bahan yang dilantik bank untuk mengesahkan kemajuan kerja (Progress Claim).

Ini bermakna kita tidak boleh ‘lari’ dengan wang itu; setiap sen yang dikeluarkan terikat kepada batu bata yang sudah diletakkan.

Mitos dan Realiti: Mengapa Pinjaman Atas Tanah Sendiri Lebih Rumit daripada Pinjaman Rumah Biasa

Ramai orang menganggap pinjaman pembinaan rumah sama mudahnya seperti membeli kereta. Ini adalah mitos besar yang boleh menjerat kita.

Realitinya, bank melihat pinjaman pembinaan sebagai pinjaman berisiko tinggi (high-risk financing).

Mengapa ia lebih rumit? Kerana ia melibatkan tiga pihak utama: Peminjam, Bank, dan Kontraktor. Dalam pinjaman rumah biasa, hanya ada Peminjam dan Bank/Penjual.

Dengan adanya Kontraktor, risiko kegagalan projek (kontraktor lari, pembinaan terbengkalai) menjadi tanggungjawab bersama, dan bank perlu melindungi diri mereka.

Satu lagi realiti yang perlu kita hadapi ialah kadar faedah.

Walaupun bank tidak mengisytiharkan secara terbuka, kadar faedah pinjaman pembinaan sering kali sedikit lebih tinggi pada peringkat awal berbanding pinjaman rumah siap sedia, sebagai premium untuk menampung risiko pembinaan yang tinggi.

Pertanyaan Umum (FAQ) Mengenai Skim Pinjaman Perumahan Atas Tanah Sendiri

Kami faham, banyak soalan timbul apabila berhadapan dengan proses yang kompleks ini.

Berikut adalah beberapa soalan lazim yang sering ditanyakan oleh bakal pemilik rumah yang ingin membina kediaman di atas tanah mereka sendiri, lengkap dengan jawapan yang padat dan berfakta.

Apakah perbezaan utama antara pinjaman pembinaan (atas tanah sendiri) dan pinjaman beli rumah (end-financing)?

Perbezaannya terletak pada aliran dana dan penilaian risiko.

Pinjaman beli rumah (end-financing) adalah pinjaman yang diluluskan untuk aset yang sudah wujud, dan wang dikeluarkan sekaligus kepada penjual atau pemaju.

Sebaliknya, pinjaman pembinaan rumah (atas tanah sendiri) adalah pinjaman untuk aset yang belum wujud, dan wang dikeluarkan secara berkala mengikut peratusan kerja pembinaan yang disahkan oleh juruukur bahan yang dilantik bank.

Bolehkah saya menggunakan tanah pusaka (geran kongsi) untuk memohon skim pinjaman perumahan?

Secara umumnya, pihak bank komersial dan LPPSA sangat keberatan, malah hampir pasti menolak permohonan pinjaman pembinaan di atas tanah berstatus geran kongsi.

Ini kerana bank memerlukan tanah tersebut dicagarkan sepenuhnya sebagai jaminan. Jika terdapat ramai pemilik dalam geran kongsi, ia menyukarkan proses cagaran.

Kita perlu menyelesaikan proses pecah sempadan (subdivision) geran untuk mendapatkan geran individu atas nama kita terlebih dahulu sebelum memohon pinjaman.

Apakah peranan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) dalam konteks pinjaman pembinaan?

SJKP adalah penjamin, bukan pemberi pinjaman.

Peranannya sangat penting bagi mereka yang memiliki tanah tetapi tidak mempunyai pendapatan tetap (cth: berniaga sendiri, bekerja bebas) dan tidak memenuhi syarat minimum bank.

SJKP akan memberikan jaminan 100% kepada bank, membolehkan bank meluluskan pinjaman pembinaan kita.

Namun, kita masih perlu melalui proses kelulusan pelan dan BOQ yang sama ketatnya dengan peminjam bergaji tetap.

Apakah dokumen ‘Progress Claim’ dan mengapa ia penting dalam pinjaman pembinaan?

Progress Claim adalah tuntutan bayaran yang dibuat oleh kontraktor kepada bank setelah selesai setiap fasa pembinaan yang dipersetujui. Dokumen ini sangat penting kerana ia:

1. Mengawal Aliran Tunai: Memastikan wang pinjaman hanya dikeluarkan apabila kerja telah dilaksanakan.
2. Melindungi Peminjam: Kita tidak membayar untuk kerja yang belum siap.
3. Mengelakkan Penipuan: Bank menghantar juruukur mereka untuk mengesahkan peratusan kerja, mengurangkan risiko kontraktor ‘lari’ dengan wang.

Berikut adalah contoh tipikal peringkat pengeluaran dana:

Adakah saya perlu melantik kontraktor berdaftar CIDB?

Ya, dalam hampir semua skim pinjaman perumahan atas tanah sendiri yang dikendalikan oleh bank komersial atau LPPSA, adalah WAJIB untuk melantik kontraktor yang berdaftar dengan Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) dan mempunyai lesen yang sah.

Bank memerlukan jaminan bahawa pihak yang menjalankan pembinaan adalah profesional dan boleh dipertanggungjawabkan di sisi undang-undang.

Ini adalah satu lagi langkah perlindungan risiko yang diambil oleh pihak pemberi pinjaman.

Memilih Skim Pinjaman Perumahan Atas Tanah Sendiri: Bank Komersial vs. Agensi Kerajaan

Keputusan untuk memilih skim pinjaman perumahan atas tanah sendiri bergantung pada status pekerjaan dan pendapatan kita. Tiada satu skim pun yang sempurna untuk semua orang.

Kita perlu bijak membuat perbandingan. Sebagai editor senior, kami mengesyorkan kita melihatnya sebagai sebuah kontena logistik; setiap kontena mempunyai ruang dan kapasiti muatan yang berbeza.

Jika kita seorang penjawat awam, LPPSA adalah kontena yang paling besar dan mudah diakses.

Jika kita bekerja sendiri, SJKP mungkin adalah troli yang membantu kita mengangkut barang ke pintu kontena bank komersial.

Jika kita berpendapatan rendah, RMR adalah skuter yang direka khas untuk kita.

Jangan mudah percaya dengan janji manis kontraktor yang mengatakan “Bank A B C paling mudah lulus.” Realitinya, bank akan menilai risiko berdasarkan kelayakan kita, bukan janji mereka.

Fokus pada penyediaan dokumen teknikal (Pelan Lulus PBT & BOQ) kerana itu adalah kunci utama yang membuka pintu pinjaman pembinaan.

Impian membina rumah di atas tanah sendiri adalah impian yang sangat peribadi dan berharga. Jangan biarkan kerumitan proses pinjaman mematahkan semangat kita.

Dengan panduan yang betul, persiapan yang rapi, dan pemahaman yang mendalam tentang perbezaan antara pinjaman biasa dan skim pinjaman perumahan atas tanah sendiri, kita pasti dapat merealisasikannya.

Mulakan dengan mendapatkan kelulusan PBT hari ini.