Cara Kira Baki Pinjaman Berkurang Dengan Tepat

PinjamanBijak.my – Ramai di antara kita yang masih keliru apabila berhadapan dengan terma ‘Pinjaman Baki Berkurang’ atau Reducing Balance Loan.

Kekeliruan ini seringkali membawa kepada salah faham tentang berapa banyak faedah yang sebenarnya kita bayar setiap bulan.

Sistem pinjaman ini, yang lazim digunakan untuk pinjaman perumahan (KPR) dan pinjaman peribadi di Malaysia, adalah jauh lebih kompleks berbanding pinjaman kadar rata.

Jika kita tidak tahu cara kira baki pinjaman berkurang dengan betul, kita akan kehilangan peluang besar untuk menjimatkan wang dan membebaskan diri daripada hutang lebih awal.

Kami di sini bukan sekadar untuk memberi formula, tetapi untuk mendedahkan logik di sebalik pengiraan ini.

Tujuannya adalah agar kita dapat mengambil alih kawalan kewangan sepenuhnya dan tidak lagi bergantung harap pada penyata bank semata-mata.

Memahami Apa Itu Konsep Pinjaman Baki Berkurang

Pinjaman baki berkurang adalah satu kaedah pengiraan faedah di mana caj faedah hanya dikenakan ke atas baki prinsipal pinjaman yang belum dijelaskan.

Ini berbeza sama sekali dengan pinjaman kadar rata, di mana faedah dikira berdasarkan jumlah pinjaman asal sepanjang tempoh pinjaman.

Dalam sistem ini, setiap kali kita membuat pembayaran ansuran bulanan, sebahagian besar bayaran pada awalnya akan digunakan untuk membayar faedah.

Manakala, sebahagian kecil akan mengurangkan prinsipal.

Namun, seiring berjalannya waktu dan baki pinjaman semakin mengecil, peruntukan untuk prinsipal dalam ansuran bulanan kita akan menjadi semakin besar.

Perbezaan Utama Pinjaman Baki Berkurang dan Kadar Rata

Memahami perbezaan antara dua jenis pinjaman ini adalah kunci untuk membuat keputusan kewangan yang bijak pada tahun 2026.

Pinjaman baki berkurang memberi kita insentif untuk membayar lebih awal, manakala kadar rata kekal statik.

Analogi Mudah Memvisualisasikan Pengurangan Baki Pinjaman

Bayangkan pinjaman kita sebagai sebongkah ais. Setiap bulan, kita membayar untuk mencairkan ais itu.

Dalam pinjaman kadar rata, faedah yang kita bayar adalah seperti harga sewa bekas ais, harga sewa tetap sama walaupun bongkah ais itu semakin kecil.

Sebaliknya, dalam pinjaman baki berkurang, faedah yang kita bayar adalah seperti harga sewa tempat letak kereta untuk bongkah ais itu.

Apabila bongkah ais (baki pinjaman) semakin mengecil, ia memerlukan ruang yang lebih kecil, jadi harga sewa (faedah) juga akan berkurang setiap bulan.

Inilah sebabnya mengapa kita mesti tahu cara kira baki pinjaman berkurang, untuk melihat ‘ruang sewa’ kita mengecil secara nyata.

Persediaan Data Penting Sebelum Mengira Baki Pinjaman

Sebelum kita melompat ke dalam formula matematik yang mungkin kelihatan menggerunkan, kita perlu mengumpulkan semua pemboleh ubah yang diperlukan.

Pengiraan yang tepat bermula dengan data yang tepat, bukan intuisi.

Data-data ini adalah ‘bahan’ utama kita. Pastikan kita mendapatkan angka-angka ini dari dokumen pinjaman rasmi kita, bukan anggaran semata-mata.

Kesilapan kecil pada kadar faedah boleh menyebabkan perbezaan ribuan Ringgit dalam jangka masa panjang.

1. Prinsipal (P): Jumlah pinjaman asal yang kita ambil (contoh: RM300,000).
2. Kadar Faedah Tahunan (r_tahunan): Kadar faedah yang dinyatakan oleh bank (contoh: 4.5% setahun).
3. Tempoh Pinjaman (T): Jumlah tahun pinjaman (contoh: 30 tahun).
4. Bilangan Pembayaran (n): Jumlah keseluruhan pembayaran sepanjang tempoh pinjaman ($T \times 12$ bulan).

Perkara yang paling kritikal untuk diperhatikan adalah menukar Kadar Faedah Tahunan (r_tahunan) kepada Kadar Faedah Bulanan (r_bulanan) sebelum dimasukkan ke dalam formula.

Ini adalah langkah yang paling kerap disalah kira oleh orang awam.

Langkah Demi Langkah Cara Kira Baki Pinjaman Berkurang

Pengiraan pinjaman baki berkurang melibatkan dua fasa utama: pertama, mengira ansuran bulanan tetap (jika belum diketahui); dan kedua, mengira pecahan faedah dan prinsipal dalam setiap bayaran.

Rumus Matematik Asas Pinjaman Baki Berkurang

Ansuran Bulanan (M) adalah jumlah tetap yang kita bayar setiap bulan.

Untuk mengiranya, kita perlu menggunakan formula amortisasi yang merupakan tulang belakang kepada sistem baki berkurang.

Rumus Amortisasi (Ansuran Bulanan, M):

Di mana:

• M = Ansuran Bulanan
• P = Prinsipal Pinjaman Asal
• r_bulanan = Kadar Faedah Tahunan / 12
• n = Jumlah Bayaran (Tahun x 12)

Setelah kita mendapatkan nilai M (ansuran bulanan), barulah kita boleh bergerak ke langkah kritikal seterusnya, iaitu mengira baki pinjaman yang sebenar.

Contoh Praktikal Mengira Ansuran Bulanan dan Baki Semasa

Mari kita aplikasikan formula ini kepada satu senario pinjaman perumahan yang tipikal di Malaysia pada tahun 2026.

Kita akan menggunakan data ini untuk melihat bagaimana cara kira baki pinjaman berkurang berfungsi pada bulan pertama dan kedua.

Data Pinjaman:

• Prinsipal (P): RM200,000
• Kadar Faedah Tahunan (r_tahunan): 4.0%
• Tempoh Pinjaman (T): 25 Tahun (300 bulan)

Langkah Pengiraan:

1. Kira Kadar Faedah Bulanan ($r_{bulanan}$): $4.0\% / 12 = 0.0033333$
2. Kira Ansuran Bulanan (M): Menggunakan formula amortisasi di atas, kita akan dapati ansuran bulanan adalah: RM1,055.67

Sekarang, mari kita lihat jadual amortisasi untuk dua bulan pertama:

Pemerhatian Kritikal:

• Faedah Dibayar Bulan 1: $RM200,000 \times 0.0033333 \approx RM666.67$
• Prinsipal Dibayar Bulan 1: $RM1,055.67 – RM666.67 = RM389.00$
• Baki Akhir Bulan 1: $RM200,000.00 – RM389.00 = RM199,611.00$

Perhatikan bagaimana Baki Permulaan Bulan 2 telah berkurang, dan ini menyebabkan Faedah Dibayar pada Bulan 2 (RM665.37) menjadi sedikit lebih rendah daripada Bulan 1 (RM666.67).

Walaupun perbezaannya kecil pada peringkat awal, kesan ini akan menjadi sangat besar apabila pinjaman mencecah tahun ke-10 atau ke-15, di mana sebahagian besar ansuran kita mula membayar prinsipal.

Menganalisis Kenapa Pembayaran Awal Menguntungkan Kita

Di sinilah kelebihan sebenar pinjaman baki berkurang bersinar. Ramai yang mengabaikan kesan pembayaran tambahan kerana mereka beranggapan ia hanya ‘sekadar’ beberapa ratus Ringgit.

Namun, dalam konteks baki berkurang, pembayaran tambahan ini adalah seperti bom jangka yang mempercepatkan pengurangan hutang.

Apabila kita membuat bayaran tambahan, wang itu terus mengurangkan prinsipal pinjaman.

Kerana faedah dikira berdasarkan baki semasa, pengurangan prinsipal yang berlaku lebih awal bermakna faedah yang dikenakan pada bulan-bulan berikutnya akan dikira atas jumlah yang lebih kecil.

Ini menjimatkan faedah untuk keseluruhan baki tempoh pinjaman.

Waktu pertama kali kami menggunakan jadual amortisasi di Excel untuk projek pinjaman perumahan, kami terkejut melihat betapa besarnya perbezaan yang boleh dibuat oleh bayaran tambahan RM100 sebulan.

Ia bukan sahaja memendekkan tempoh pinjaman, tetapi juga menjimatkan puluhan ribu ringgit faedah. Ia adalah strategi paling mudah untuk ‘mengalahkan’ bank.

Risiko Tersembunyi Jika Hanya Bayar Ansuran Minimum

Jika kita hanya membayar ansuran minimum (M), kita akan terperangkap dalam kitaran di mana pada tahun-tahun awal, sebahagian besar wang kita hanya pergi untuk membayar faedah dan hanya sedikit yang mengurangkan prinsipal.

Ini adalah ‘perangkap’ yang dirancang secara sah oleh sistem amortisasi.

Risiko terbesar adalah kos faedah terkumpul. Untuk pinjaman 30 tahun, adalah biasa untuk melihat jumlah faedah yang dibayar hampir sama dengan jumlah prinsipal yang dipinjam.

Dengan hanya membayar minimum, kita memaksimumkan keuntungan bank dan memanjangkan tempoh kita terikat dengan hutang.

Sistem baki berkurang memberi kita kuasa untuk memendekkan tempoh itu.

Kuncinya adalah menganggap pembayaran tambahan sebagai sebahagian daripada bajet bulanan kita, bukan sebagai pilihan yang boleh diabaikan.

Soalan Lazim Tentang Pengiraan Pinjaman Baki Berkurang

Setelah memahami formula dan contoh praktikal, mungkin ada beberapa soalan teknikal yang masih bermain di fikiran.

Berikut adalah beberapa persoalan utama yang sering dibangkitkan oleh peminjam di Malaysia berkaitan pengiraan jenis pinjaman ini.

Bagaimanakah Pengiraan Pinjaman Baki Berkurang Berubah Jika Terdapat Bayaran Tambahan?

Bayaran tambahan akan terus mengurangkan Baki Permulaan (Prinsipal) untuk bulan berikutnya.

Ini tidak mengubah jumlah Ansuran Bulanan (M) yang perlu dibayar, tetapi ia serta-merta mengurangkan faedah yang dikira untuk bulan seterusnya.

Kesan bayaran tambahan secara kronologi:

1. Bayaran Tambahan dibuat.
2. Baki Prinsipal Semasa dikurangkan.
3. Faedah Bulan Hadapan dikira atas baki prinsipal yang lebih rendah.
4. Lebihan daripada Ansuran Bulanan (M) kini lebih banyak digunakan untuk prinsipal, bukannya faedah.
5. Tempoh Pinjaman Asal dipendekkan secara automatik.

Apakah Perbezaan Antara Pinjaman Baki Berkurang Jenis ‘Daily Rest’ dan ‘Monthly Rest’?

Perbezaan utama terletak pada kekerapan bank mengira faedah ke atas baki pinjaman kita. Ini sangat penting kerana ia mempengaruhi jumlah faedah yang terkumpul.

Adakah Semua Pinjaman Perumahan Menggunakan Kaedah Baki Berkurang?

Secara umum, ya. Hampir semua pinjaman perumahan dan pinjaman kereta (hire purchase) di Malaysia menggunakan kaedah baki berkurang. Namun, kita perlu berhati-hati dengan pinjaman peribadi.

Kebanyakan pinjaman peribadi masih menggunakan kadar rata (flat rate) kerana ia lebih mudah untuk dikira dan memberikan pulangan yang lebih tinggi kepada pemberi pinjaman.

Perkara yang perlu kita sahkan:

• Semak Klausa Pinjaman: Pastikan terma pinjaman menyatakan “kadar faedah berdasarkan baki belum jelas”.
• Tanya Pihak Bank: Dapatkan pengesahan bertulis jenis pengiraan yang digunakan sebelum menandatangani perjanjian.
• Minta Jadual Amortisasi: Bank diwajibkan memberikan jadual ini. Jika mereka enggan, itu adalah isyarat merah.
• Kadar Efektif vs. Kadar Nominal: Untuk pinjaman kadar rata, kadar efektif (kadar faedah sebenar) selalunya jauh lebih tinggi daripada kadar nominal yang diiklankan.

Bagaimanakah Kita Boleh Memastikan Bank Mengira Faedah Dengan Betul?

Satu-satunya cara untuk memastikan bank mengira faedah dengan betul adalah dengan melakukan pengiraan kita sendiri secara berkala. Kita tidak boleh hanya bergantung pada penyata bank.

Jika kita mendapati terdapat perbezaan, terutamanya pada pecahan prinsipal dan faedah yang dibayar, kita perlu segera menghubungi bank.

Langkah verifikasi yang kami cadangkan:

1. Buat Jadual Amortisasi Sendiri: Gunakan spreadsheet (seperti Excel) dan masukkan formula yang telah kita pelajari.
2. Bandingkan Baki: Bandingkan Baki Akhir dalam jadual kita dengan Baki Belum Jelas dalam penyata bank.
3. Periksa Faedah: Pastikan jumlah faedah yang dibayar untuk bulan tersebut sepadan dengan Baki Permulaan bulan tersebut $\times$ Kadar Faedah Bulanan.

Perbezaan kecil (beberapa sen) mungkin disebabkan oleh pembundaran, tetapi perbezaan yang signifikan memerlukan perhatian segera.

Menguasai cara kira baki pinjaman berkurang adalah lebih daripada sekadar kemahiran matematik; ia adalah satu bentuk pertahanan kewangan.

Dalam dunia pinjaman yang kompleks, pengetahuan adalah kuasa yang membolehkan kita bukan sahaja memahami, tetapi juga memanipulasi hutang kita demi keuntungan kita sendiri.

Jangan biarkan wang kita terus mengalir keluar dalam bentuk faedah yang tidak perlu.

Ambil formula ini, bina jadual amortisasi kita, dan mulakan perjalanan untuk membebaskan diri daripada hutang lebih awal hari ini.