Cara Pengiraan Pinjaman Perumahan Paling Tepat

PinjamanBijak.my – Bagi kebanyakan kita, membeli rumah adalah keputusan kewangan terbesar dalam hidup.

Kesannya, proses permohonan pinjaman perumahan sering kali terasa seperti meredah kabus tebal, penuh dengan istilah perbankan yang mengelirukan dan ketakutan permohonan ditolak.

Kegagalan utama yang kami perhatikan adalah ramai yang terus memohon tanpa tahu cara pengiraan pinjaman perumahan yang betul, seolah-olah menyerahkan nasib kepada belas kasihan pegawai bank.

Pada tahun 2026, peraturan kelayakan pinjaman semakin ketat, menjadikan pengiraan awal yang tepat bukan lagi pilihan, tetapi satu kemestian.

Kami berpendapat, kunci untuk lulus pinjaman perumahan terletak pada keupayaan kita untuk berfikir seperti pegawai bank.

Kita perlu tahu formula tersembunyi mereka, terutamanya Nisbah Khidmat Hutang (DSR) dan bayaran ansuran bulanan, sebelum melangkah masuk ke mana-mana cawangan.

Panduan ini akan memecahkan proses tersebut kepada langkah yang mudah difahami, membolehkan kita mengira sendiri kelayakan pinjaman dengan tepat.

Tiga Tiang Utama yang Menentukan Jumlah Kelayakan Pinjaman Perumahan Kita

Sebelum kita menyentuh sebarang formula, penting untuk kita memahami tiga faktor utama yang akan menjadi penentu sama ada permohonan pinjaman perumahan kita diluluskan atau ditolak.

Mengabaikan salah satu daripada tiang ini ibarat menongkah arus dengan sampan bocor, pasti karam.

• Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio atau DSR): Ini adalah metrik paling kritikal. Ia mengukur peratusan pendapatan bulanan kita yang digunakan untuk membayar semua hutang, termasuk pinjaman perumahan yang dipohon. Kebanyakan bank di Malaysia menetapkan had DSR antara 60% hingga 80%, bergantung kepada pendapatan kita.
• Kadar Faedah (Interest Rate): Kadar faedah semasa (biasanya dikaitkan dengan Kadar Asas atau Base Rate - BR) secara langsung mempengaruhi jumlah bayaran bulanan. Kadar yang lebih tinggi bermakna bayaran bulanan yang lebih tinggi, yang seterusnya akan mengurangkan jumlah pinjaman yang layak kita ambil.
• Tempoh Pinjaman dan Umur: Tempoh pinjaman maksimum adalah 35 tahun atau sehingga peminjam mencapai umur 70 tahun, mana-mana yang lebih awal. Tempoh yang lebih pendek meningkatkan bayaran bulanan, tetapi mengurangkan jumlah faedah yang dibayar sepanjang tempoh pinjaman.

Panduan Langkah-Demi-Langkah Cara Pengiraan Pinjaman Perumahan yang Tepat

Pengiraan pinjaman perumahan perlu dilakukan secara berperingkat. Kita tidak boleh terus melompat ke formula bayaran bulanan tanpa mengira had DSR kita terlebih dahulu.

Ini adalah urutan logik yang digunakan oleh pihak bank.

Langkah 1 Mengira Nisbah Khidmat Hutang (DSR) Kita yang Sebenar

DSR adalah penapis pertama yang akan digunakan oleh bank.

Jika DSR kita melebihi had yang ditetapkan oleh bank, permohonan kita akan ditolak serta-merta, tidak kira betapa besar gaji kita.

Formula Nisbah Khidmat Hutang (DSR) adalah seperti berikut:

Menggunakan contoh di atas:

• DSR = ((RM1,500 + RM1,000) / RM5,000) x 100%
• DSR = (RM2,500 / RM5,000) x 100%
• DSR = 50%

Jika had DSR bank adalah 70%, maka DSR 50% kita berada dalam zon selamat.

Jika DSR bank adalah 50%, maka kita berada di ambang bahaya dan perlu mengurangkan komitmen sedia ada atau mencari pendapatan tambahan.

Langkah 2 Menggunakan Formula Bayaran Ansuran Bulanan (P&I)

Setelah kita tahu had DSR kita, kita perlu tahu berapa bayaran bulanan (Prinsipal dan Faedah, atau P&I) yang mampu kita tanggung.

Ini akan menentukan jumlah pinjaman yang kita layak dapat.

Bank menggunakan formula amortisasi yang kompleks, tetapi kita boleh menggunakan versi yang lebih mudah untuk anggaran awal.

Amortisasi adalah proses pembayaran balik pinjaman secara ansuran berkala, di mana sebahagian bayaran pergi untuk faedah dan sebahagian lagi untuk prinsipal.

Di mana:

• M adalah Bayaran Bulanan yang kita cari.
• P adalah Jumlah Pinjaman (Prinsipal) yang kita mohon.
• i adalah Kadar Faedah Bulanan (Kadar Faedah Tahunan / 12).
• n adalah Jumlah Bayaran (Tempoh Pinjaman dalam Tahun x 12).

Contoh praktikal: Jika kita memohon pinjaman RM450,000, dengan kadar faedah 4.5% setahun, dan tempoh pinjaman 30 tahun (360 bulan).

Dengan memasukkan nilai-nilai ini ke dalam formula, kita akan mendapati bayaran bulanan (M) anggaran adalah sekitar RM2,280.

Ini adalah jumlah yang perlu kita masukkan kembali ke dalam pengiraan DSR kita di Langkah 1 untuk melihat sama ada ia lulus had bank.

Langkah 3 Menggunakan Pendekatan Terbalik untuk Jumlah Pinjaman Maksimum

Kebiasaannya, kita tidak mahu mengira bayaran bulanan untuk pinjaman yang kita harapkan, sebaliknya kita mahu tahu jumlah pinjaman maksimum yang kita layak dapat.

Ini memerlukan pendekatan terbalik.

Pertama, tentukan Bayaran Bulanan Maksimum yang dibenarkan oleh bank:

Menggunakan contoh (Pendapatan RM5,000, DSR 70%, Hutang RM1,500):

• Bayaran Maksimum = (RM5,000 x 70%) – RM1,500
• Bayaran Maksimum = RM3,500 – RM1,500
• Bayaran Maksimum = RM2,000

Ini bermakna, bank hanya akan meluluskan pinjaman perumahan yang bayaran bulanannya tidak melebihi RM2,000.

Dengan menggunakan kalkulator pinjaman bank atau formula amortisasi (Langkah 2) secara terbalik, kita boleh menganggarkan jumlah pinjaman maksimum (P) yang menghasilkan bayaran bulanan (M) RM2,000.

Berdasarkan kadar faedah 4.5% dan tempoh 30 tahun, pinjaman yang menghasilkan bayaran RM2,000 adalah kira-kira RM394,737.

Ini adalah jumlah maksimum yang kita layak dapat, dan bukannya RM450,000 yang kita harapkan.

Memahami Mekanisme Bunga: Mengapa Kaedah Baki Berkurangan Lebih Penting

Dalam konteks pinjaman perumahan di Malaysia, kita harus memahami bahawa bank menggunakan Kaedah Baki Berkurangan (Reducing Balance Method) untuk mengira faedah. Ini berbeza dengan Kaedah Kadar Rata (Flat Rate Method) yang biasa digunakan untuk pinjaman kereta atau peribadi.

Waktu pertama kali kami membeli rumah pada tahun 2018, kami tersilap anggap. Kami fikir kadar faedah 4.0% itu sama sahaja untuk semua jenis pinjaman.

Rupa-rupanya, bayaran bulanan pinjaman perumahan adalah dinamik, di mana pada permulaan tempoh, sebahagian besar bayaran kita pergi untuk faedah, dan hanya sedikit untuk mengurangkan prinsipal.

Ini adalah satu trik minda perbankan yang ramai terlepas pandang.

Berikut adalah perbezaan asas antara kedua-dua kaedah tersebut:

• Kaedah Kadar Rata: Faedah dikira berdasarkan jumlah pinjaman asal (prinsipal) sepanjang tempoh pinjaman. Jumlah faedah tetap setiap bulan. Contoh: Pinjaman kereta.
• Kaedah Baki Berkurangan: Faedah dikira berdasarkan baki prinsipal yang belum dibayar pada bulan tersebut. Apabila baki prinsipal berkurangan (setelah kita membuat bayaran bulanan), faedah bulanan juga akan berkurangan. Ini adalah kaedah yang digunakan untuk pinjaman perumahan, dan ia menguntungkan peminjam yang membuat pembayaran tambahan (extra payment) kerana ia terus mengurangkan prinsipal.

Kesilapan Lazim dalam Mengira Kelayakan Pinjaman dan Cara Mengelaknya

Walaupun kita telah menguasai formula di atas, masih ada beberapa “lubang tikus” yang sering menyebabkan permohonan pinjaman kita tersangkut atau jumlah kelayakan kita berkurangan secara drastik.

Sebagai editor senior yang telah melihat ribuan kes, kami mendapati kesilapan ini adalah berulang.

Mengabaikan Kos-Kos Tersembunyi dan Yuran Permulaan

Pengiraan kita sering terhenti pada P&I (Prinsipal dan Faedah) sahaja.

Kita lupa bahawa bank juga akan mengambil kira kos lain yang berkaitan dengan pinjaman, walaupun ia tidak dimasukkan dalam DSR. Kos ini termasuk:

• Yuran Guaman (Legal Fees) dan Duti Setem (Stamp Duty) untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Perjanjian Pinjaman.
• Premium Insurans (MRTA/MRTT atau MLTA/MLTT). Walaupun MRTA/MLTA boleh dimasukkan ke dalam pinjaman, amaunnya akan meningkatkan jumlah pinjaman keseluruhan, yang kemudiannya akan mempengaruhi P&I dan DSR kita.
• Yuran Penilaian Hartanah (Valuation Fee).

Pastikan kita memperuntukkan sekurang-kurangnya 5% hingga 7% daripada harga rumah untuk menampung kos-kos ini.

Jika tidak, kita mungkin terpaksa mencari wang tunai tambahan pada saat-saat akhir, seperti terpaksa menjual motor kesayangan kita.

Memandang Ringan Kepentingan Rekod CCRIS dan CTOS

Sistem perbankan Malaysia beroperasi berdasarkan kepercayaan dan rekod.

Walaupun pengiraan DSR kita sempurna, jika rekod Kredit Rujukan Sistem Maklumat Kredit Pusat (CCRIS) atau Sistem Maklumat Kredit Komersial (CTOS) menunjukkan bayaran tertunggak, permohonan kita akan bermasalah.

Rekod yang bersih adalah ibarat pasport emas untuk kelulusan pinjaman.

Pastikan semua tunggakan kad kredit atau pinjaman peribadi dijelaskan, dan tiada status Special Attention Account (SAA) yang menjulang di profil kita. Kami pernah melihat kes di mana seorang pemohon yang bergaji RM15,000 ditolak kerana gagal membayar bil telefon RM150 selama tiga bulan. Ini bukan soal jumlah, tetapi soal disiplin.

Soalan Lazim Mengenai Kelayakan dan Cara Pengiraan Pinjaman Perumahan

Memahami pengiraan pinjaman perumahan sering menimbulkan banyak pertanyaan teknikal. Kami telah menyusun beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh pembeli rumah pertama di Malaysia.

Adakah Kadar Faedah Asas (BR) atau Kadar Pinjaman Asas (BLR) Digunakan pada Tahun 2026

Sejak tahun 2015, bank-bank di Malaysia menggunakan Kadar Asas (Base Rate - BR) sebagai penanda aras untuk pinjaman perumahan baharu. Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate - BLR) masih digunakan untuk pinjaman lama yang diambil sebelum 2015, tetapi tidak relevan untuk pinjaman baharu pada 2026.

Pinjaman kita akan dikira berdasarkan formula:

Sebagai contoh, jika BR bank adalah 3.00% dan margin bank adalah +1.50%, maka kadar faedah efektif kita adalah 4.50%.

Bagaimana Bank Mengira Pendapatan Kami Jika Ada Komisen atau Elaun Tidak Tetap

Ini adalah isu yang kompleks, terutamanya bagi individu yang bekerja sendiri atau mendapat pendapatan berasaskan komisen.

Bank secara amnya akan mengambil kira peratusan tertentu sahaja daripada pendapatan tidak tetap kita. Mereka mahukan bukti pendapatan yang konsisten.

Berikut adalah peratusan anggaran yang biasanya diambil kira oleh bank (ini mungkin berbeza mengikut bank):

Apakah Perbezaan Antara Pinjaman Konvensional dengan Pinjaman Islamik

Secara luaran, kedua-dua jenis pinjaman ini mempunyai bayaran bulanan yang serupa, namun mekanismenya sangat berbeza.

Pinjaman Islamik menggunakan konsep seperti Musyarakah Mutanaqisah (Perkongsian Berkurangan) atau Bai’ Bithaman Ajil (Jualan Tunda), yang mengharamkan elemen riba.

Perbezaan utama adalah pada struktur pembayaran dan risiko:

1. Konvensional: Bank mengenakan faedah ke atas jumlah prinsipal yang dipinjam. Bayaran bulanan boleh berubah jika kadar BR berubah.
2. Islamik: Bank membeli rumah tersebut dan menjualnya kembali kepada kita pada harga yang lebih tinggi (termasuk keuntungan bank). Bayaran bulanan adalah tetap sepanjang tempoh pinjaman (walaupun kadar BR bank berubah) melainkan kontrak baharu ditandatangani, memberikan kestabilan yang lebih baik.

Bolehkah Saya Mengira Kelayakan Pinjaman Bersama dengan Pasangan Saya

Ya, ia dipanggil Pinjaman Bersama (Joint Loan). Ini adalah strategi yang sangat berkesan untuk meningkatkan had DSR dan jumlah pinjaman yang layak kita dapat. Apabila memohon pinjaman bersama, bank akan menggabungkan pendapatan bersih kedua-dua pemohon dan juga menggabungkan semua komitmen hutang yang sedia ada.

Ini membolehkan kita melepasi had kelayakan untuk rumah yang lebih mahal.

Sebagai contoh, jika DSR kita sendiri hanya melayakkan pinjaman RM300,000, tetapi DSR gabungan dengan pasangan melayakkan pinjaman RM600,000, maka kita boleh memohon rumah yang berharga dua kali ganda.

Adakah Terdapat Perbezaan Kelayakan Pinjaman Mengikut Jenis Hartanah

Ya, terdapat perbezaan yang ketara. Bank lebih cenderung untuk memberi pinjaman yang lebih tinggi (sehingga 90%) untuk hartanah kediaman standard (rumah teres, kondominium). Namun, untuk hartanah komersial (kedai, pejabat) atau hartanah kediaman yang berstatus komersial (seperti SOHO, SOVO), bank selalunya hanya akan meluluskan pinjaman sehingga 80% atau 85% sahaja. Ini bermakna kita perlu menyediakan wang pendahuluan (down payment) yang lebih besar.

Kesimpulannya, cara pengiraan pinjaman perumahan yang berkesan adalah dengan menguasai DSR kita terlebih dahulu, kemudian menggunakan formula amortisasi secara terbalik untuk menentukan jumlah pinjaman maksimum yang kita layak.

Jangan sesekali melangkah ke bank tanpa nombor-nombor ini di hujung jari.

Dengan persediaan yang teliti, kita bukan sahaja akan meningkatkan peluang kelulusan, tetapi juga memastikan kita tidak terperangkap dengan hutang yang melebihi kemampuan kita.