Kadar Faedah Pinjaman Rumah Terkini 2026 di Malaysia

PinjamanBijak.my – Membeli rumah bukan sekadar mencari lokasi idaman atau reka bentuk menarik, tetapi ia juga melibatkan komitmen kewangan jangka panjang yang perlu difahami secara mendalam.

Salah satu aspek paling kritikal adalah kadar faedah pinjaman rumah, penentu utama jumlah bayaran bulanan dan kos keseluruhan hartanah kita.

Di tahun 2026 ini, dengan dinamika ekonomi global dan tempatan yang terus berubah, memahami kadar faedah terkini adalah satu kemestian bagi setiap pembeli rumah, sama ada kali pertama mahupun pelabur berpengalaman.

Kita sering mendengar tentang Kadar Dasar Semalaman (OPR), Kadar Asas (BR), Kadar Pinjaman Asas (BLR), dan kini Kadar Asas Standard (SBR).

Semua istilah ini mungkin terdengar rumit, tetapi ia adalah nadi yang menggerakkan pasaran pinjaman perumahan.

Dengan maklumat yang tepat, kita boleh membuat keputusan yang lebih bijak, mengurangkan beban kewangan, dan memastikan impian memiliki rumah sendiri menjadi realiti yang stabil.

Menyingkap Kadar Faedah Pinjaman Rumah Utama Bank-Bank di Malaysia (2026)

Bermula 1 Ogos 2022, Bank Negara Malaysia (BNM) telah memperkenalkan Kadar Asas Standard (SBR) sebagai kadar rujukan utama untuk semua pinjaman kadar terapung runcit yang baharu.

Ini termasuklah pinjaman perumahan. SBR ini diikat secara langsung dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Dasar Monetari BNM.

Apabila OPR berubah, SBR akan berubah mengikut jumlah yang sama, begitu juga dengan Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) untuk pinjaman sedia ada.

Untuk tahun 2026, kebanyakan penganalisis ekonomi menjangkakan OPR akan kekal tidak berubah pada 2.75% sepanjang tahun.

Ini bermakna SBR juga dijangka akan kekal pada paras yang sama, memberikan sedikit kestabilan kepada peminjam.

Berikut adalah anggaran kadar faedah pinjaman rumah efektif (ELR) terkini dari beberapa bank utama di Malaysia pada awal 2026.

Kadar ini adalah indikatif dan boleh berbeza mengikut profil kredit peminjam, margin pembiayaan, dan terma pinjaman.

Penting untuk kita ingat bahawa kadar faedah yang diiklankan adalah kadar permulaan atau kadar ‘dari’.

Kadar sebenar yang akan kita peroleh bergantung kepada banyak faktor, termasuk skor kredit peribadi kita, jumlah dan tempoh pinjaman, serta jenis hartanah yang dibeli.

Kami sentiasa menggalakkan anda untuk membandingkan tawaran daripada beberapa bank dan mendapatkan lembaran pendedahan produk (PDS) untuk memahami butiran penuh sebelum membuat keputusan.

Memahami Inti Pati Kadar Faedah Pinjaman Rumah

Sebelum kita menyelami lebih dalam, mari kita fahami apakah sebenarnya OPR, SBR, BR, BLR dan bagaimana ia mempengaruhi pinjaman rumah kita.

Ini penting agar kita tidak ‘terpinga-pinga’ apabila melihat slip penyata bank.

• Kadar Dasar Semalaman (OPR): Ini adalah kadar faedah penanda aras utama yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) untuk pinjaman antara bank. Ia mempengaruhi kadar pinjaman dan deposit, termasuk pinjaman perumahan. Apabila OPR meningkat, kos pinjaman meningkat dan ansuran gadai janji mungkin naik. Apabila ia menurun, pinjaman menjadi lebih murah.
• Kadar Asas Standard (SBR): Sejak 1 Ogos 2022, SBR telah menggantikan BR sebagai kadar rujukan untuk pinjaman kadar terapung runcit yang baharu. SBR dihubungkan secara eksklusif dengan OPR, bermakna perubahannya akan seiring dengan perubahan OPR. Ini menjadikan perbandingan pinjaman antara bank lebih mudah kerana SBR adalah sama di semua bank.
• Kadar Asas (BR): Diperkenalkan pada Januari 2015 untuk menggantikan BLR, setiap bank menetapkan BR sendiri berdasarkan kos dana, keperluan rizab berkanun, dan perbelanjaan operasi. Walaupun BR berbeza antara bank, ia masih dipengaruhi oleh OPR.
• Kadar Pinjaman Asas (BLR): Ini adalah kadar rujukan lama yang digunakan sebelum 2015. Ia ditetapkan oleh BNM dan menjadi penanda aras untuk pinjaman kadar terapung. Walaupun tidak lagi digunakan untuk pinjaman baharu, pinjaman sedia ada yang diambil sebelum 2015 masih mengikut BLR.
• Kadar Faedah Efektif (ELR): Inilah kadar faedah sebenar yang kita bayar untuk pinjaman rumah kita. Ia adalah hasil tambah SBR (atau BR/BLR lama) dengan ‘margin’ atau ‘spread’ yang ditetapkan oleh bank. Margin ini merangkumi risiko kredit peminjam, premium risiko kecairan, kos operasi, dan margin keuntungan bank.

Secara ringkas, OPR adalah ‘pengawal selia’ utama. Apabila OPR berubah, SBR akan berubah, dan secara tidak langsung mempengaruhi ELR yang kita bayar.

Walaupun SBR adalah standard di semua bank, ‘margin’ yang ditambah oleh setiap bank akan menjadikan ELR berbeza.

Jadi, fokus kita adalah pada ELR apabila membandingkan pinjaman.

Mengapa Kadar Faedah Pinjaman Rumah Sentiasa Berubah-ubah

Kadar faedah pinjaman rumah bukanlah angka yang statik; ia adalah entiti hidup yang bernafas mengikut denyutan ekonomi.

Pelbagai faktor boleh menyebabkan kadar ini melonjak atau menurun, dan sebagai peminjam yang bijak, kita perlu memahami punca-punca di sebalik perubahan ini.

Ini bukan sekadar teori ekonomi, tetapi realiti yang mempengaruhi poket kita setiap bulan.

• Kadar Dasar Semalaman (OPR) Bank Negara Malaysia: Seperti yang kita bincangkan, OPR adalah pemacu utama. BNM menggunakan OPR untuk menguruskan inflasi dan pertumbuhan ekonomi. Jika inflasi tinggi, BNM mungkin menaikkan OPR untuk menyejukkan ekonomi, menjadikan pinjaman lebih mahal. Sebaliknya, jika ekonomi perlahan, OPR mungkin diturunkan untuk merangsang perbelanjaan.
• Keadaan Ekonomi Semasa: Kesihatan ekonomi negara memainkan peranan besar. Pertumbuhan KDNK yang kukuh, kadar pengangguran yang rendah, dan keyakinan pengguna yang tinggi biasanya membawa kepada permintaan pinjaman yang lebih tinggi, yang boleh mempengaruhi kadar faedah. Untuk 2026, ekonomi Malaysia dijangka mengalami pertumbuhan sederhana sekitar 4.0%-4.1%, dengan inflasi terkawal, menyokong pengekalan OPR.
• Inflasi: Kadar inflasi yang tinggi akan mengurangkan nilai wang, dan bank perlu mengimbangi kerugian ini dengan mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi. Sebaliknya, inflasi yang rendah, seperti yang dijangkakan untuk Malaysia pada 2026 (sekitar 1.6%-1.8%), cenderung menyokong kadar faedah yang stabil atau lebih rendah.
• Kos Dana Bank: Bank juga perlu meminjam wang untuk memberi pinjaman kepada kita. Kos untuk bank mendapatkan dana ini, termasuk dari deposit pelanggan, akan mempengaruhi kadar faedah yang mereka tawarkan. Jika kos dana bank meningkat, mereka akan memindahkan kos tersebut kepada peminjam dalam bentuk kadar faedah yang lebih tinggi.
• Risiko Kredit Peminjam: Ini adalah faktor yang paling peribadi. Profil kredit peribadi kita, termasuk skor kredit dan tahap pendapatan, sangat penting. Bank akan melihat rekod pembayaran kita sebelum ini (CCRIS/CTOS). Peminjam dengan skor kredit yang cemerlang dan pendapatan yang stabil selalunya akan ditawarkan kadar faedah yang lebih rendah kerana risiko gagal bayar adalah lebih rendah.
• Terma Pinjaman Perumahan: Amaun pinjaman, tempoh pinjaman, dan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) hartanah juga mempengaruhi kadar faedah. Pinjaman dengan jumlah yang lebih besar atau tempoh yang lebih panjang mungkin ditawarkan kadar yang sedikit berbeza. Begitu juga, jika anda membuat wang pendahuluan yang lebih besar, jumlah pinjaman yang lebih rendah mungkin menarik kadar faedah yang lebih baik.

Memahami faktor-faktor ini membolehkan kita bukan sahaja menjangkakan perubahan, tetapi juga mengambil langkah proaktif untuk mendapatkan kadar faedah yang terbaik untuk pinjaman rumah kita.

Jenis-jenis Kadar Faedah Pinjaman Rumah yang Perlu Kita Fahami

Di Malaysia, bank-bank menawarkan pelbagai jenis pinjaman perumahan yang datang dengan struktur kadar faedah yang berbeza.

Memilih jenis pinjaman yang betul adalah sama pentingnya dengan memilih rumah itu sendiri.

Setiap jenis mempunyai kelebihan dan kekurangan, dan pilihan terbaik bergantung pada profil risiko dan matlamat kewangan kita.

• Pinjaman Kadar Tetap (Fixed Rate Loan): Dengan pinjaman ini, kadar faedah kekal sama sepanjang tempoh pinjaman, tanpa mengira perubahan OPR atau keadaan pasaran. Ini memberikan kestabilan dan kepastian dalam pembayaran bulanan, menjadikannya pilihan yang baik untuk mereka yang mahu perancangan kewangan yang mudah dan tidak mahu bimbang tentang turun naik kadar faedah. Namun, kadar awal mungkin sedikit lebih tinggi berbanding pinjaman kadar terapung.
• Pinjaman Kadar Terapung / Boleh Ubah (Variable/Floating Rate Loan): Ini adalah jenis pinjaman yang paling biasa di Malaysia. Kadar faedah akan berubah mengikut pergerakan OPR dan SBR. Jika OPR menurun, ansuran bulanan kita juga akan menurun, dan sebaliknya. Ini menawarkan potensi penjimatan jika kadar faedah pasaran jatuh, tetapi juga membawa risiko peningkatan pembayaran jika kadar naik.
• Pinjaman Semi-Flexi: Pinjaman ini menawarkan sedikit fleksibiliti. Kita boleh membuat bayaran tambahan melebihi ansuran bulanan biasa untuk mengurangkan prinsipal pinjaman, yang seterusnya akan mengurangkan faedah yang dikenakan. Walau bagaimanapun, jika kita ingin mengeluarkan semula lebihan bayaran ini, mungkin ada caj atau prosedur tertentu.
• Pinjaman Full-Flexi: Ini adalah pinjaman yang paling fleksibel. Ia biasanya disertakan dengan akaun semasa yang dihubungkan dengan akaun pinjaman. Kita boleh membuat bayaran lebihan pada bila-bila masa untuk mengurangkan faedah, dan yang paling penting, kita boleh mengeluarkan semula lebihan dana tersebut tanpa penalti atau caj. Ini adalah pilihan yang sangat baik jika kita mempunyai lebihan tunai secara berkala yang boleh digunakan untuk mengurangkan faedah, tetapi masih ingin mempunyai akses kepada dana tersebut untuk kecemasan.
• Pembiayaan Islamik (Islamic Financing): Berbeza daripada pinjaman konvensional yang berasaskan faedah (riba), pembiayaan Islamik beroperasi atas prinsip syariah seperti Murabahah (jualan kos-plus) atau Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian menurun). Kadar keuntungan biasanya ditetapkan pada awal atau mengikut kadar rujukan Islamik, memberikan kestabilan dan kepatuhan syariah.

Pilihan jenis pinjaman ini akan membentuk landskap kewangan kita untuk dekad yang akan datang, jadi luangkan masa untuk meneliti dan membandingkan.

Strategi Bijak Mengurus Pinjaman Rumah di Tengah Kestabilan Kadar Faedah

Walaupun OPR dijangka stabil pada 2.75% sepanjang 2026, ini tidak bermakna kita boleh berpeluk tubuh.

Kestabilan ini sebenarnya adalah peluang keemasan untuk kita menyusun strategi kewangan agar pinjaman rumah tidak terasa seperti ‘rantai besi’.

Pengurusan yang proaktif boleh menjimatkan ribuan ringgit dan memendekkan tempoh pinjaman kita.

• Membuat Bayaran Tambahan: Jika kita mempunyai lebihan wang, gunakanlah untuk membuat bayaran tambahan ke atas prinsipal pinjaman. Untuk pinjaman semi-flexi atau full-flexi, ini akan serta-merta mengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar secara keseluruhan. Walaupun jumlahnya kecil, kesannya dalam jangka panjang adalah sangat signifikan. Bayangkan seperti kita sedang memotong ‘dahan’ faedah sebelum ia sempat tumbuh lebih besar.
• Pertimbangkan Pembiayaan Semula (Refinancing): Jika anda mempunyai pinjaman lama dengan kadar faedah yang lebih tinggi, atau ingin menukar jenis pinjaman (contohnya dari kadar tetap ke full-flexi), pembiayaan semula mungkin pilihan yang baik. Dengan OPR yang stabil, kita mungkin boleh mendapatkan tawaran ELR yang lebih rendah dari bank lain, sekali gus mengurangkan ansuran bulanan atau tempoh pinjaman. Namun, sentiasa kira kos pembiayaan semula seperti yuran guaman dan duti setem.
• Meningkatkan Skor Kredit: Skor kredit yang baik adalah aset berharga. Bank akan menawarkan kadar faedah yang lebih kompetitif kepada peminjam dengan rekod kredit yang bersih. Pastikan kita membayar semua hutang tepat pada masanya dan elakkan membuka terlalu banyak akaun kredit baharu. Ini seperti membina reputasi yang kukuh, membolehkan kita ‘berunding’ dengan bank dari posisi yang lebih kuat.
• Pilih Tempoh Pinjaman yang Optimum: Walaupun pinjaman dengan tempoh yang lebih panjang akan mempunyai ansuran bulanan yang lebih rendah, ia juga bermakna kita membayar lebih banyak faedah dalam jangka panjang. Jika mampu, pilih tempoh pinjaman yang lebih pendek. Jika tidak, fokus pada strategi pembayaran tambahan untuk memendekkan tempoh sebenar.
• Manfaatkan Skim Gabungan Pendapatan (Joint Income): Bagi pasangan yang ingin membeli rumah, menggabungkan pendapatan boleh meningkatkan kelayakan pinjaman dan peluang mendapatkan plafon yang lebih tinggi. Ini adalah cara yang berkesan untuk menunjukkan kepada bank bahawa kita mempunyai kapasiti pembayaran yang lebih besar.

Kami ingat lagi pengalaman pertama kami membeli rumah. Pada mulanya, kami hanya fokus pada ansuran bulanan yang paling rendah.

Tetapi, setelah beberapa tahun, kami sedar betapa besarnya jumlah faedah yang terpaksa kami bayar.

Sejak itu, kami mula proaktif membuat bayaran tambahan setiap kali ada bonus atau lebihan wang. Hasilnya?

Pinjaman kami dapat diselesaikan lebih awal daripada tempoh asal, dan penjimatan faedah itu cukup untuk menampung kos renovasi dapur.

Ini adalah bukti bahawa tindakan kecil yang konsisten boleh membawa impak yang besar.

Unjuran Kadar Faedah Pinjaman Rumah Menjelang Akhir 2026

Pasaran kewangan sentiasa berlegar dengan pelbagai unjuran dan ramalan.

Bagi kadar faedah pinjaman rumah, fokus utama kekal pada keputusan Bank Negara Malaysia (BNM) mengenai Overnight Policy Rate (OPR).

Berdasarkan analisis terkini pada awal 2026, majoriti pakar ekonomi bersetuju bahawa OPR dijangka kekal pada paras 2.75% sepanjang tahun ini.

Beberapa faktor menyokong unjuran ini.

Pertama, permintaan domestik Malaysia dijangka kekal berdaya tahan, dengan pasaran buruh yang stabil dan pertumbuhan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) yang sihat diunjurkan sekitar 4.0% hingga 4.1% untuk 2026.

Ini bermakna tidak ada keperluan mendesak bagi BNM untuk mengubah dasar monetari secara drastik.

Kedua, inflasi dijangka kekal terkawal, dengan unjuran kadar inflasi utama sekitar 1.6% hingga 1.8% pada 2026.

Persekitaran harga yang stabil ini memberikan fleksibiliti kepada BNM untuk mengekalkan OPR pada tahap semasa, tanpa tekanan untuk menaikkannya bagi membendung inflasi yang melampau.

Walaupun ada sesetengah penganalisis yang sebelum ini melihat kemungkinan OPR diturunkan sekali pada 2026 berikutan inflasi yang rendah dan pertumbuhan ekonomi yang sederhana, pandangan dominan kini adalah kestabilan.

Ini juga mengambil kira persekitaran global yang masih tidak menentu, di mana BNM mungkin memilih untuk mengekalkan OPR untuk menyediakan penampan terhadap risiko luaran.

Apa maksud semua ini untuk kita sebagai peminjam?

Kestabilan OPR bermakna SBR juga akan stabil, dan ini akan diterjemahkan kepada kadar faedah pinjaman rumah yang lebih konsisten.

Ini memberi kita ruang untuk merancang kewangan dengan lebih yakin tanpa bimbang tentang kenaikan ansuran bulanan yang mendadak.

Namun, kita perlu sentiasa peka terhadap sebarang pengumuman BNM dan laporan ekonomi, kerana pasaran boleh berubah dengan pantas seperti cuaca di Malaysia.

Soalan Lazim Tentang Kadar Faedah Pinjaman Rumah

Kami tahu, topik kadar faedah pinjaman rumah ini boleh jadi agak memeningkan.

Oleh itu, kami telah kumpulkan beberapa soalan yang sering ditanyakan untuk membantu anda mendapatkan gambaran yang lebih jelas.

Anggap ini sebagai panduan cepat untuk menjawab keraguan anda.

Adakah kadar faedah pinjaman rumah di Malaysia ditetapkan oleh kerajaan?

Tidak secara langsung.

Kadar Dasar Semalaman (OPR) ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), sebuah badan berkanun yang bebas daripada campur tangan kerajaan dalam membuat keputusan dasar monetari.

OPR ini kemudiannya menjadi rujukan utama untuk Kadar Asas Standard (SBR) yang digunakan oleh semua bank untuk pinjaman kadar terapung runcit baharu.

Bagaimana OPR mempengaruhi bayaran bulanan pinjaman rumah kita?

OPR secara langsung mempengaruhi Kadar Asas Standard (SBR), yang menjadi penanda aras untuk pinjaman kadar terapung.

Apabila OPR berubah, SBR akan berubah dengan jumlah yang sama.

Ini seterusnya akan mengubah Kadar Faedah Efektif (ELR) yang dikenakan ke atas pinjaman kita, dan akhirnya, mengubah jumlah bayaran ansuran bulanan.

• OPR Naik: SBR naik, ELR naik, bayaran bulanan naik.
• OPR Turun: SBR turun, ELR turun, bayaran bulanan turun.
• OPR Stabil: SBR stabil, ELR stabil, bayaran bulanan kekal.

Bolehkah kita menukar jenis kadar faedah pinjaman rumah sedia ada?

Ya, dalam banyak kes, kita boleh. Ini biasanya dilakukan melalui proses pembiayaan semula (refinancing).

Contohnya, jika anda mempunyai pinjaman kadar tetap dan ingin beralih kepada pinjaman full-flexi untuk mengambil kesempatan daripada kadar faedah yang lebih rendah atau fleksibiliti pembayaran.

Namun, perlu diingat bahawa pembiayaan semula mungkin melibatkan kos seperti yuran guaman dan penalti penamatan awal. Sentiasa berunding dengan bank anda.

Apakah perbezaan antara BR, BLR, dan ELR?

Ini adalah tiga istilah penting yang sering mengelirukan. Mari kita jelaskan satu per satu:

• BLR (Base Lending Rate): Sistem lama sebelum 2015. Kadar rujukan yang ditetapkan oleh BNM untuk semua bank. Pinjaman yang diambil sebelum 2015 masih mengikut BLR.
• BR (Base Rate): Sistem antara 2015 hingga Julai 2022. Setiap bank menetapkan BR sendiri berdasarkan kos dana dan faktor lain. Lebih telus daripada BLR.
• SBR (Standardised Base Rate): Sistem semasa bermula 1 Ogos 2022. Kadar rujukan standard untuk semua bank, diikat terus kepada OPR.
• ELR (Effective Lending Rate): Kadar faedah sebenar yang kita bayar. Ia adalah SBR (atau BR/BLR lama) + margin keuntungan bank. Inilah angka yang paling penting untuk kita bandingkan.

Bilakah masa terbaik untuk memohon pinjaman rumah?

Masa terbaik adalah apabila kadar faedah berada pada paras yang rendah atau stabil, dan keadaan ekonomi menyokong.

Pada awal 2026, dengan unjuran OPR yang stabil pada 2.75%, ini boleh dianggap sebagai masa yang baik untuk memohon pinjaman rumah kerana kita mempunyai kepastian tentang kadar faedah.

Namun, sentiasa pastikan profil kredit anda kukuh dan anda mempunyai kemampuan pembayaran yang mencukupi.

Memahami kadar faedah pinjaman rumah terkini 2026 adalah kunci untuk mengemudi pasaran hartanah Malaysia dengan yakin.

Dengan OPR yang dijangka stabil, kita mempunyai peluang yang baik untuk merancang kewangan dengan lebih berkesan.

Jangan sekali-kali menganggap kadar faedah sebagai sesuatu yang di luar kawalan kita.

Sebaliknya, lihatlah ia sebagai alat yang boleh dimanipulasi dengan pengetahuan dan strategi yang betul.

Ambil langkah proaktif, bandingkan tawaran, dan sentiasa pastikan anda membuat keputusan yang termaklum.

Rumah idaman anda menanti, dan dengan pengurusan kewangan yang bijak, ia pasti akan menjadi aset yang membanggakan, bukan beban.