PinjamanBijak.my – Ramai di antara kita yang baru memiliki rumah terkejut apabila menyemak penyata bank.
Setelah bertahun-tahun membayar ansuran bulanan yang sama, kita menyangka baki pinjaman perumahan akan berkurangan secara linear dan mudah dijangka. Namun, realitinya sering kali berbeza.
Jawapan kepada soalan utama, adakah baki pinjaman perumahan berubah, adalah: Ya, ia bukan sahaja boleh berubah, malah ia akan berubah.
Perubahan ini jarang sekali disebabkan oleh kesilapan pentadbiran bank, tetapi lebih kepada mekanisme kewangan yang kompleks dan faktor luaran yang beroperasi di luar kawalan bayaran bulanan anda.
Sebagai editor yang meneliti puluhan ribu dokumen kewangan, kami melihat kekeliruan ini berulang kali.
Kuncinya terletak pada kefahaman mendalam tentang cara faedah (interest) dikira, dan bagaimana keputusan Bank Negara Malaysia (BNM) boleh mengubah dinamik hutang anda secara senyap.
Mekanisme Asas Pinjaman Perumahan Memahami Prinsipal dan Faedah
Sebelum kita membincangkan perubahan, kita perlu memahami dua ‘watak’ utama dalam setiap pinjaman: Prinsipal (Principal) dan Faedah (Interest).
Ansuran bulanan yang kita bayar ibarat ‘dinding pembahagi’ yang perlu kita tembusi. Sebahagian kecilnya membayar Prinsipal, dan sebahagian besar lagi membayar Faedah.
Pada tahun-tahun awal pinjaman, majoriti bayaran anda hanya digunakan untuk melangsaikan Faedah.
Ini adalah tempoh di mana baki pinjaman perumahan kelihatan seperti ‘tidak bergerak’ atau berkurangan dengan amat perlahan, satu fenomena yang sering mengecewakan peminjam.
Prinsipal Baki Hutang Sebenar
Prinsipal ialah jumlah wang asal yang dipinjam daripada bank. Setiap bayaran ansuran yang berjaya melepasi kos faedah akan mengurangkan Prinsipal.
Pengurangan Prinsipal inilah yang secara langsung merubah baki pinjaman perumahan anda.
Apabila Prinsipal berkurangan, bank akan mengira Faedah untuk bulan berikutnya berdasarkan baki Prinsipal yang lebih kecil.
Ini mewujudkan kesan bola salji, semakin banyak Prinsipal yang anda bayar, semakin kurang Faedah yang perlu dibayar, dan semakin cepat anda dapat melangsaikan hutang.
Faedah Kompaun (Compound Interest) Si ‘Raksasa’ Tersembunyi
Faedah kompaun, atau faedah atas faedah, ialah konsep yang perlu kita fahami.
Dalam konteks pinjaman perumahan di Malaysia, kebanyakan pinjaman menggunakan kadar faedah terapung (floating rate), yang dikira setiap hari tetapi dicaj setiap bulan.
Konsep ini ibarat basikal berantai yang sudah berkarat.
Setiap kali anda mengayuh (membayar ansuran), sebahagian tenaga anda hilang (dibayar kepada faedah) sebelum ia dapat memusingkan roda (mengurangkan Prinsipal).
Jika kadar faedah naik, ‘karat’ ini bertambah, dan usaha anda untuk mengurangkan baki pinjaman menjadi lebih sukar.
Mengapa Baki Pinjaman Perumahan Boleh Berubah Walaupun Bayaran Tetap
Fenomena ini, di mana baki pinjaman perumahan anda berubah walaupun anda sentiasa membayar jumlah yang sama setiap bulan, berakar umbi dalam empat faktor kritikal yang beroperasi secara dinamik.
Ini adalah faktor-faktor yang perlu dipantau oleh setiap pemilik rumah pada tahun 2026.
1. Perubahan Kadar Asas (Base Rate, BR) atau Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate, BLR)
Ini adalah faktor luaran yang paling besar.
Majoriti pinjaman perumahan di Malaysia menggunakan kadar terapung, yang diikat kepada Kadar Asas (BR) bank, yang seterusnya dipengaruhi oleh Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate, OPR) Bank Negara Malaysia.
Apabila BNM menaikkan OPR (seperti yang berlaku beberapa kali dalam tempoh 2022-2023), bank secara automatik akan menaikkan BR mereka.
Ini bermakna, kadar faedah pinjaman anda akan meningkat.
Walaupun ansuran bulanan anda mungkin kekal sama (jika anda memilih tempoh pinjaman tetap), peruntukan wang anda akan berubah.
- Kesan Kenaikan Kadar: Lebih banyak wang anda pergi kepada pembayaran Faedah, dan bahagian yang mengurangkan Prinsipal menjadi lebih kecil. Akibatnya, baki pinjaman perumahan anda berkurangan dengan lebih perlahan berbanding jangkaan asal.
- Kesan Penurunan Kadar: Lebih banyak wang anda pergi kepada pembayaran Prinsipal. Baki pinjaman berkurangan lebih cepat, memberikan kelegaan kewangan.
2. Bayaran Lebih (Overpayment) atau Bayaran Kurang (Underpayment)
Tindakan anda sendiri boleh mengubah baki pinjaman secara drastik. Pinjaman perumahan di Malaysia biasanya membenarkan anda membuat bayaran lebih tanpa penalti (terutamanya selepas tempoh lock-in).
Kami sangat menggalakkan strategi ini.
Bayaran lebih, walau sekecil RM50 atau RM100, akan terus dipotong daripada Prinsipal (bukan Faedah).
Kerana Faedah dikira setiap hari berdasarkan baki Prinsipal, pengurangan Prinsipal hari ini akan menjimatkan Faedah untuk keseluruhan baki tempoh pinjaman.
Sebaliknya, jika anda terlepas bayaran atau membuat bayaran kurang, bank akan mencaj faedah penalti.
Faedah penalti ini akan ditambah terus kepada baki Prinsipal anda, menyebabkan baki pinjaman perumahan anda melambung naik secara tiba-tiba.
3. Caj Insurans dan Takaful Tahunan
Bagi pinjaman yang merangkumi Insurans Perlindungan Pinjaman Bertempoh (MRTA) atau Takaful (MRTT), terdapat dua senario yang boleh mengubah baki pinjaman anda:
- Pembiayaan Semula (Refinancing) Insurans: Jika anda memilih untuk membiayai yuran insurans ke dalam pinjaman, jumlah Prinsipal pinjaman anda akan meningkat secara mendadak pada hari polisi dikeluarkan.
- Pembaharuan Insurans Tahunan: Sesetengah pinjaman mempunyai polisi yang memerlukan pembaharuan tahunan atau caj premium yang boleh dimasukkan ke dalam baki pinjaman jika anda tidak membayarnya secara berasingan.
Pastikan anda menyemak surat tawaran pinjaman anda.
Jika premium insurans dicajkan ke dalam pinjaman, ia akan menambah baki pinjaman perumahan anda, walaupun anda telah membayar ansuran bulanan dengan sempurna.
4. Penalti dan Caj Pentadbiran
Tindakan melanggar terma dan syarat pinjaman boleh menyebabkan penalti yang dicaj terus ke baki pinjaman. Ini termasuk:
| Jenis Caj/Penalti | Kesan Terhadap Baki Pinjaman |
|---|---|
| Penalti Bayaran Lewat | Ditambah kepada baki Prinsipal jika tidak dilunaskan segera. |
| Yuran Pemprosesan Dokumen (cth: permintaan penyata lama) | Boleh ditambah ke baki jika dibenarkan dalam perjanjian pinjaman anda. |
| Yuran Pembatalan Pinjaman/Penalti Penebusan Awal | Dicaj jika pinjaman diselesaikan sebelum tempoh lock-in tamat. |
Untuk mengelakkan kejutan, kami mengesyorkan agar anda membaca bahagian ‘Penalti dan Yuran’ dalam surat tawaran pinjaman anda dengan teliti, seperti membaca notis amaran di pintu lif.
Strategi Menguruskan Baki Pinjaman Anda Agar Tidak ‘Tersasar’
Setelah kita tahu bahawa baki pinjaman perumahan boleh berubah, langkah seterusnya adalah untuk mengawalnya.
Ini bukan tentang menjadi seorang akauntan, tetapi tentang menjadi seorang peminjam yang bijak dan proaktif.
Waktu pertama kali kami membeli hartanah pada tahun 2018, kami terkejut melihat baki pinjaman kami ‘melompat’ sedikit pada bulan tertentu.
Setelah diselidiki, rupanya ia adalah caj premium takaful tahunan yang dimasukkan terus ke dalam pinjaman.
Sejak itu, kami sentiasa mengasingkan dana untuk membayar premium tersebut secara berasingan dan memastikan ia tidak menambah Prinsipal kami.
1. Manfaatkan Konsep “Bayaran Berkembar” (Bi-Weekly Payment)
Jika pinjaman anda membenarkan, tukar kepada pembayaran dua kali sebulan (bi-weekly).
Dengan membayar separuh ansuran setiap dua minggu, anda akan membuat satu bayaran tambahan penuh setiap tahun (26 bayaran separuh = 13 bayaran penuh).
Bayaran tambahan ini akan terus mengurangkan Prinsipal, dan kerana faedah dikira setiap hari, anda menjimatkan faedah untuk 365 hari.
Ini adalah strategi yang sangat agresif untuk mengurangkan baki pinjaman perumahan tanpa perlu mengeluarkan perbelanjaan bulanan yang besar.
2. Pilih Pinjaman Fleksi (Flexi Loan) Jika Sesuai
Pinjaman Fleksi membolehkan anda mengaitkan akaun simpanan semasa/cek (Current Account/Cheque, CASA) anda dengan pinjaman perumahan.
Wang dalam akaun CASA anda akan digunakan untuk mengimbangi Prinsipal pinjaman, dan faedah harian akan dikira berdasarkan baki bersih (Prinsipal – Simpanan CASA).
Ini ibarat mempunyai ‘perisai’ kewangan. Walaupun anda menyimpan wang untuk tujuan kecemasan, ia masih berfungsi untuk mengurangkan kos faedah pinjaman anda.
Ini adalah pilihan yang bijak jika anda seorang yang mempunyai aliran tunai (cash flow) yang baik dan sering mempunyai wang berlebihan dalam simpanan.
3. Semak Semula Penyata Pinjaman Tahunan Secara Kritikal
Jangan hanya melihat baki pinjaman di aplikasi mudah alih bank. Minta penyata tahunan anda dan semak bahagian ‘Pecahan Bayaran’ (Payment Breakdown).
Pastikan jumlah Faedah yang dicaj adalah munasabah dan tiada caj tersembunyi yang menambah baki pinjaman perumahan anda.
Jika anda mendapati baki pinjaman anda tiba-tiba ‘terangkat’ tanpa sebab yang jelas, hubungi pegawai bank anda dan minta penjelasan terperinci.
Ingat, wang yang anda bayar adalah hak anda untuk mengetahui ke mana ia pergi.
Soalan Lazim Mengenai Perubahan Baki Pinjaman Perumahan
Kami telah mengumpulkan beberapa soalan yang sering ditanyakan oleh pembaca kami mengenai dinamik perubahan baki pinjaman perumahan.
Memahami jawapan ini akan membantu anda menguruskan hutang anda dengan lebih yakin dan tanpa kejutan.
Adakah Bayaran Bulanan Saya Akan Berubah Jika OPR Berubah?
Ia bergantung pada terma pinjaman anda. Untuk pinjaman perumahan di Malaysia, terdapat dua senario utama:
- Pinjaman Tempoh Tetap (Fixed Tenure): Jika OPR berubah, ansuran bulanan anda mungkin kekal sama, tetapi tempoh pinjaman anda (bilangan tahun) akan diselaraskan. Kenaikan OPR akan memanjangkan tempoh pinjaman anda.
- Pinjaman Ansuran Tetap (Fixed Instalment): Jika bank memilih untuk mengekalkan tempoh pinjaman asal, ansuran bulanan anda akan diselaraskan. Kenaikan OPR akan meningkatkan ansuran bulanan anda.
Berapa Kerap Bank Mengira Faedah Pinjaman Perumahan Saya?
Walaupun anda membayar ansuran secara bulanan, faedah pinjaman perumahan di Malaysia dikira secara harian (daily rest basis).
Inilah sebabnya mengapa bayaran lebih, walau sekecil mana pun, memberi impak besar.
Pengiraan harian bermaksud faedah yang perlu anda bayar untuk hari esok akan berdasarkan baki Prinsipal hari ini.
Apabila anda membuat bayaran tambahan, baki Prinsipal dikurangkan serta-merta, dan pengiraan faedah untuk hari-hari berikutnya akan berkurangan.
Ini adalah salah satu kelebihan terbesar sistem pinjaman perumahan di negara kita.
Apakah Perbezaan Antara Prinsipal dan Faedah dalam Bayaran Saya?
Perbezaan ini paling jelas dilihat dalam jadual amortisasi pinjaman. Pada awalnya, nisbahnya sangat berat sebelah kepada Faedah, tetapi ia beransur-ansur berubah seiring dengan masa.
| Tempoh Pinjaman | Nisbah Anggaran (Faedah : Prinsipal) | Kesan |
|---|---|---|
| 5 Tahun Pertama | 70% : 30% | Baki pinjaman perumahan berkurangan sangat perlahan. |
| Pertengahan (Tahun 10-15) | 50% : 50% | Pengurangan baki mula terasa lebih signifikan. |
| Akhir (Tahun 25-30) | 10% : 90% | Majoriti bayaran melangsaikan Prinsipal. |
Bagaimana Pembiayaan Semula (Refinancing) Mengubah Baki Pinjaman?
Pembiayaan semula secara teknikalnya ‘menutup’ pinjaman perumahan anda yang lama dan membuka pinjaman baharu.
Ini adalah langkah yang akan mengubah baki pinjaman anda kepada jumlah Prinsipal yang baharu, biasanya lebih tinggi jika anda mengambil tunai (cash out) atau membiayai yuran guaman.
Walaupun anda mendapat kadar faedah yang lebih rendah, anda sebenarnya memulakan semula kitaran amortisasi, di mana Faedah akan mengambil majoriti bayaran anda pada tahun-tahun awal pinjaman baharu.
Sentiasa gunakan kalkulator pembiayaan semula untuk memastikan faedah jangka panjang melebihi kos permulaan.
Adakah Semua Pinjaman Perumahan Beroperasi Dengan Cara Yang Sama?
Tidak. Walaupun majoriti pinjaman menggunakan kadar terapung, terdapat pinjaman Islamik (Takaful) yang menggunakan konsep jualan tangguh (Bai’ Bithaman Ajil, BBA) atau Musyarakah Mutanaqisah (MM).
Walaupun ia tidak menggunakan istilah ‘Faedah’ tetapi ‘Keuntungan’ (Profit Rate), dinamik perubahan baki pinjaman perumahan adalah serupa, di mana perubahan Kadar Asas Islamik (I-Base Rate) akan mengubah jumlah keuntungan yang dicajkan kepada anda, seterusnya mempengaruhi baki Prinsipal yang dilunaskan.
Menguruskan pinjaman perumahan bukan sekadar membayar bil tepat pada masanya. Ia adalah permainan strategi jangka panjang.
Dengan memahami faktor-faktor yang menyebabkan adakah baki pinjaman perumahan berubah dan menggunakan strategi bayaran lebih, anda meletakkan diri anda di tempat duduk pemandu.
Jangan biarkan bank dan kadar OPR menentukan nasib kewangan anda.
Ambil tindakan proaktif hari ini dan lihat bagaimana baki pinjaman anda mula menyusut lebih pantas daripada yang anda jangkakan.
