Panduan Lengkap Baki Penyelesaian Pinjaman Perumahan 2026

PinjamanBijak.my – Apabila kita bercakap tentang pinjaman perumahan, ramai yang hanya fokus pada ansuran bulanan dan tempoh pinjaman.

Namun, ada satu nombor kritikal yang sering diabaikan sehingga saat terakhir: baki penyelesaian pinjaman perumahan.

Nombor ini bukan sekadar baki hutang yang tertera dalam penyata bank bulanan kita.

Ia adalah ‘garis penamat’ sebenar yang perlu kita capai, terutamanya jika kita bercadang untuk menjual rumah, melakukan refinancing, atau membuat bayaran penuh lebih awal.

Kegagalan memahami angka ini boleh menyebabkan kelewatan yang memakan kos dan mungkin merosakkan perjanjian jualan.

Memahami Apa Itu Baki Penyelesaian Pinjaman Perumahan Sebenarnya

Baki penyelesaian, atau redemption statement, adalah jumlah wang tepat yang perlu dibayar kepada pihak bank pada tarikh tertentu (tarikh penyelesaian) untuk melunaskan pinjaman perumahan kita sepenuhnya.

Konsepnya mudah, tetapi pengiraannya adalah seperti sebuah kotak Pandora yang mengandungi lebih daripada sekadar baki prinsipal pinjaman.

Ia adalah gabungan baki prinsipal pinjaman, faedah harian yang terakru sehingga tarikh penyelesaian, dan potensi kos pentadbiran atau penalti.

Kita perlu ingat bahawa faedah pinjaman perumahan dikira setiap hari, bukan hanya setiap bulan.

Bukan Sekadar Baki Tertunggak

Baki tertunggak (outstanding balance) yang kita lihat dalam aplikasi perbankan mudah alih kita hanyalah gambaran statik pada hari penyata dikeluarkan.

Ia tidak mengambil kira faedah yang akan terus terakru selepas tarikh penyata itu.

Bayangkan baki tertunggak itu sebagai ‘harga di papan tanda’ manakala baki penyelesaian adalah ‘harga akhir di kaunter tunai’.

Baki penyelesaian adalah angka dinamik yang sah untuk tempoh yang sangat terhad, biasanya antara 7 hingga 14 hari bekerja.

Jika bayaran dibuat selepas tempoh sah ini, kita akan kekurangan bayaran (faedah tambahan telah terakru), dan proses penyelesaian akan tergendala.

Ini adalah perangkap kos yang harus kita elakkan.

Mengapa Tarikh Penyelesaian Menjadi Kunci Kira-kira

Tarikh penyelesaian adalah elemen paling penting dalam pengiraan baki ini.

Bank akan mengira faedah harian (berdasarkan kadar faedah pinjaman kita) dan menambahkannya kepada baki prinsipal sehingga tarikh yang kita tetapkan.

Sebagai contoh, jika baki prinsipal kita ialah RM300,000 dengan kadar faedah 4.5% setahun, faedah harian yang terakru adalah kira-kira RM36.98.

Jika proses penyelesaian kita terlewat 10 hari, kita secara automatik perlu menanggung tambahan RM369.80. Ini belum lagi mengambil kira faktor penalti penyelesaian awal.

Tiga Senario Utama Mengapa Kita Perlu Tahu Baki Penyelesaian

Pengetahuan tentang baki penyelesaian bukan sekadar teori kewangan; ia adalah alat praktikal untuk membuat keputusan harta tanah yang besar.

Kami telah mengenal pasti tiga senario paling biasa di mana angka ini menjadi tulang belakang kepada keseluruhan urus niaga:

1. Penjualan Harta Tanah: Apabila kita menjual rumah, wang hasil jualan (daripada pembeli) akan digunakan oleh peguam untuk membayar baki penyelesaian kepada bank kita. Jumlah baki penyelesaian ini menentukan berapa banyak wang tunai bersih yang akan kita peroleh selepas hutang dilunaskan.
2. Pembiayaan Semula (Refinancing): Jika kita menukar pinjaman ke bank lain, bank baharu akan membayar baki penyelesaian kepada bank lama kita. Angka ini amat penting untuk menentukan sama ada proses pembiayaan semula itu berbaloi, terutamanya setelah mengambil kira kos guaman dan penilaian aset baharu.
3. Penyelesaian Penuh Awal: Bagi mereka yang menerima bonus besar atau mempunyai sumber kewangan tambahan, membayar pinjaman lebih awal boleh menjimatkan ribuan ringgit faedah. Baki penyelesaian akan memberikan jumlah tepat yang perlu kita sediakan untuk menutup akaun pinjaman.

Panduan Langkah Demi Langkah Mendapatkan Baki Penyelesaian Pinjaman Perumahan

Mendapatkan surat kiraan rasmi daripada bank adalah proses yang memerlukan ketelitian. Ia bukan sekadar panggilan telefon, tetapi permintaan rasmi yang akan dicatatkan.

Langkah 1 Mengesahkan Niat dan Tujuan Penyelesaian

Sebelum menghubungi bank, kita perlu jelas tentang tujuan kita. Adakah untuk dijual, refinancing, atau bayaran penuh?

Tujuan ini mempengaruhi jenis dokumen yang akan dikeluarkan oleh bank dan kepada siapa surat itu akan dialamatkan.

* Untuk Jualan/Refinancing: Surat kiraan baki biasanya dialamatkan kepada firma guaman yang dilantik oleh kita atau bank baharu.

Ini adalah amalan standard untuk memastikan integriti proses. * Untuk Bayaran Penuh Sendiri: Surat boleh dialamatkan terus kepada kita.

Kita juga perlu menetapkan tarikh penyelesaian yang dijangka. Ingat, tarikh ini adalah asas pengiraan faedah.

Langkah 2 Prosedur Rasmi Permohonan Surat Kiraan Baki

Bank tidak akan mengeluarkan surat baki penyelesaian tanpa permohonan rasmi. Ini adalah langkah yang paling penting dan sering menjadi punca kelewatan.

• Permohonan Bertulis: Hantar surat permohonan rasmi (atau borang yang disediakan bank) melalui e-mel kepada pegawai pinjaman atau jabatan yang berkaitan. Sertakan nombor akaun pinjaman, nama peminjam, dan tarikh penyelesaian yang dicadangkan.
• Bayaran Yuran (Jika Ada): Sesetengah bank mengenakan yuran kecil (sekitar RM50, RM100) untuk pengeluaran surat kiraan baki, terutamanya jika kita meminta beberapa kali dalam tempoh yang singkat.
• Tempoh Proses: Secara purata, bank mengambil masa 3 hingga 5 hari bekerja untuk mengeluarkan surat rasmi. Dalam kes yang rumit (contohnya, pinjaman bersama yang telah meninggal dunia), ia mungkin mengambil masa lebih lama.

Langkah 3 Memahami Surat Kiraan Bank dan Tempoh Sah Laku

Setelah menerima surat tersebut, periksa setiap butiran dengan teliti. Surat ini harus mengandungi:

Perkara Kritikal yang Terkandung dalam Baki Penyelesaian

Dua perkara kritikal yang sering mengejutkan peminjam dan boleh menaikkan baki penyelesaian secara mendadak ialah penalti dan kos guaman pelepasan gadaian.

Penalti Penyelesaian Awal (Lock-in Period)

Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia mempunyai klausa ‘tempoh kunci masuk’ (lock-in period), yang biasanya berlangsung antara 3 hingga 5 tahun dari tarikh pengeluaran pinjaman pertama.

Klausa ini menyatakan bahawa jika kita melunaskan pinjaman sepenuhnya dalam tempoh ini (sama ada melalui jualan atau refinancing), kita akan dikenakan penalti.

* Kadar Penalti: Lazimnya antara 1% hingga 5% daripada baki prinsipal pinjaman.

* Implikasi: Jika baki prinsipal kita RM300,000 dan penalti 3%, kita akan dikenakan denda RM9,000.

Kami berpendapat bahawa sebelum kita memulakan proses jualan atau refinancing, kita wajib menyemak semula surat tawaran pinjaman asal kita.

Jangan sesekali menganggap pinjaman kita bebas penalti. Penalti ini boleh menjadikan urus niaga refinancing kita tidak berbaloi, ibarat membeli sebiji durian tetapi hanya mendapat kulitnya.

Kos Guaman dan Pelepasan Gadaian (Discharge of Charge)

Setelah pinjaman dilunaskan (baki penyelesaian dibayar), bank akan memulakan proses pelepasan gadaian.

Ini adalah proses undang-undang di mana bank secara rasmi melepaskan tuntutan mereka ke atas hak milik harta tanah kita.

Proses ini melibatkan kos guaman untuk peguam bank (atau peguam kita) yang akan menyediakan dan memfailkan dokumen Borang 16N atau Pelepasan Gadaian di Pejabat Tanah. Kos ini, termasuk duti setem dan yuran pendaftaran, sering dimasukkan ke dalam baki penyelesaian atau dibayar secara berasingan melalui peguam kita. Ini adalah kos yang tidak boleh dielakkan, dan ia penting untuk memastikan nama bank dikeluarkan dari geran harta kita.

Pengalaman Kami Menguruskan Surat Baki Penyelesaian

Kami pernah berhadapan dengan satu kes di mana klien kami tersalah anggap bahawa beliau boleh menggunakan baki tertunggak dalam penyata bulanan sebagai angka penyelesaian.

Beliau telah bersetuju untuk menjual rumahnya kepada pembeli pada tarikh yang ketat.

Apabila peguamnya meminta surat baki penyelesaian rasmi, bank mengeluarkan angka yang RM4,500 lebih tinggi daripada jangkaan klien.

Perbezaan ini adalah gabungan faedah yang terakru dan yuran pentadbiran yang tidak dimasukkan dalam penyata bulanan.

Bayangkan kekecewaan klien kami yang terpaksa mencari wang tunai tambahan dalam masa 24 jam untuk menyelamatkan perjanjian jualan.

Pengalaman ini mengajar kami satu perkara: Sentiasa minta surat baki penyelesaian rasmi bank dengan tarikh luput yang paling hampir dengan tarikh penyelesaian yang dijangka.

Jangan sekali-kali bergantung pada angka yang kita lihat dalam penyata.

Angka ini adalah pedang bermata dua; ia menjimatkan faedah jika kita membayar awal, tetapi ia akan mengenakan faedah jika kita terlewat walau sehari.

Tiga Tips Anti Gagal untuk Menguruskan Proses Penyelesaian

Memastikan proses penyelesaian pinjaman berjalan lancar adalah kritikal. Berikut adalah tips yang kami gunakan untuk meminimumkan risiko kelewatan dan kos tambahan:

1. Tetapkan Penampan Masa (Buffer): Sentiasa minta surat baki penyelesaian dengan tarikh luput 3-5 hari selepas tarikh penyelesaian yang dijangka. Ini memberi masa kepada peguam untuk memindahkan wang dan bank untuk memprosesnya, mengelakkan risiko kelewatan faedah harian.
2. Semak Kewujudan Penalti: Sebelum memulakan sebarang urus niaga, sahkan status tempoh kunci masuk pinjaman. Jika kita masih dalam tempoh penalti, kira sama ada penjimatan faedah refinancing melebihi kos penalti tersebut.
3. Dapatkan Resit Pelepasan Gadaian: Setelah bayaran baki penyelesaian dibuat, pastikan kita mendapatkan surat pengesahan penyelesaian (letter of full settlement) daripada bank. Ini adalah bukti bahawa hutang kita sudah sifar. Kita kemudian perlu memastikan peguam memproses pelepasan gadaian di Pejabat Tanah dengan segera.

Soalan Lazim Mengenai Kiraan Baki Penyelesaian Pinjaman

Kami faham bahawa istilah kewangan boleh mengelirukan, terutamanya apabila melibatkan jumlah wang yang besar.

Berikut adalah beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh pelanggan kami apabila mereka berhadapan dengan proses mendapatkan baki penyelesaian pinjaman perumahan.

Apa yang terjadi jika saya membayar selepas tarikh luput?

Jika bayaran penyelesaian dibuat selepas tarikh luput yang dinyatakan dalam surat kiraan baki, kita akan kekurangan bayaran kerana faedah harian terus terakru.

• Bank akan menganggap pinjaman belum dilunaskan sepenuhnya.
• Peguam kita perlu memohon surat kiraan baki baharu (dengan tarikh penyelesaian baharu).
• Kita perlu membayar perbezaan faedah harian (top-up) untuk melunaskan baki sepenuhnya, yang boleh melambatkan pelepasan gadaian.

Adakah saya perlu membayar faedah untuk baki penyelesaian?

Ya, faedah adalah sebahagian daripada baki penyelesaian. Bank mengira faedah secara harian.

Berapa lama proses pelepasan gadaian akan ambil?

Proses pelepasan gadaian (daripada bank mengeluarkan dokumen sehingga Pejabat Tanah mendaftarkannya) biasanya mengambil masa 3 hingga 6 bulan.

Adakah Baki Penyelesaian Berbeza Mengikut Jenis Pinjaman?

Konsep asasnya sama, tetapi komponennya berbeza.

Adakah Baki Penyelesaian Berbeza Mengikut Jenis Pinjaman?

Ya, baki penyelesaian untuk pinjaman konvensional dan pembiayaan Islamik (Takaful) berbeza:

• Pinjaman Konvensional: Kiraan baki penyelesaian adalah prinsipal + faedah harian yang terakru + sebarang penalti.
• Pembiayaan Islamik: Kiraan baki penyelesaian adalah prinsipal + keuntungan yang terakru + sebarang caj. Namun, peminjam layak mendapat Ibra’ (rebat) atas keuntungan yang belum terakru kerana penyelesaian awal.

Kesimpulan: Menguasai Nombor Akhir Pinjaman Kita

Menguasai angka baki penyelesaian pinjaman perumahan adalah kunci kepada penyelesaian harta tanah yang berjaya dan bebas tekanan.

Ia adalah satu-satunya angka yang benar-benar penting apabila kita ingin menutup akaun dengan bank.

Dengan memahami komponennya, prinsipal, faedah harian, dan potensi penalti, kita boleh mengelakkan perangkap kos tersembunyi.

Jangan biarkan nombor ini menjadi “tahi lalat” dalam proses kewangan kita yang besar.

Jadilah peminjam yang proaktif, sentiasa berkomunikasi dengan bank dan peguam kita, dan pastikan setiap dokumen rasmi telah diteliti dengan cermat.

Dengan panduan yang betul, kita boleh melangkah keluar dari hutang perumahan dengan yakin dan tanpa perlu membuang masa dan wang.