PinjamanBijak.my – Ramai pemilik rumah di Malaysia sering berdepan dengan satu soalan yang kelihatan mudah tetapi jawapannya kompleks: berapa baki hutang pinjaman perumahan (housing loan) yang tinggal?
Jawapan ini bukan sekadar nombor, tetapi kunci kepada perancangan kewangan yang lebih strategik, terutamanya jika kita sedang mempertimbangkan untuk menjual rumah, melakukan penempatan penuh (full settlement), atau ‘refinance’ pinjaman.
Mengira baki pinjaman perumahan, terutamanya pada tahun 2026 di mana kadar faedah pasaran berubah-ubah, memerlukan lebih daripada sekadar melihat penyata bank terkini.
Kita perlu faham bagaimana bank mengira faedah dan bagaimana pembayaran bulanan anda terpecah antara prinsipal (pokok pinjaman) dan faedah.
Mengapa Pengetahuan Cara Kira Baki Pinjaman Perumahan Itu Penting?
Tanpa pemahaman asas tentang pengiraan baki, kita seolah-olah memandu kereta tanpa meter minyak. Kita tahu kita bergerak, tetapi tidak pasti bila perlu berhenti.
Dalam konteks pinjaman perumahan, ketidakpastian ini boleh menyebabkan kerugian besar dari segi faedah yang tidak perlu dibayar.
Memahami Prinsip Asas Kadar Faedah Pinjaman
Pinjaman perumahan di Malaysia menggunakan kaedah ‘faedah atas baki berkurangan’ (reducing balance interest).
Ini bermakna, faedah yang dikenakan setiap bulan adalah berdasarkan baki prinsipal yang belum dijelaskan, bukan jumlah pinjaman asal.
Prinsip inilah yang menyebabkan jumlah faedah yang kita bayar pada awal tempoh pinjaman adalah jauh lebih tinggi berbanding pada penghujung tempoh.
Apabila kita tahu cara kira baki pinjaman perumahan yang sebenar, kita boleh mengoptimumkan pembayaran tambahan.
Setiap ringgit tambahan yang dibayar akan terus mengurangkan prinsipal, sekali gus mengurangkan asas pengiraan faedah untuk bulan seterusnya.
Ini adalah strategi paling ampuh untuk menjimatkan ribuan ringgit.
Merancang Penempatan Penuh (Full Settlement) Dengan Strategi
Jika anda merancang untuk melangsaikan hutang lebih awal, mengetahui baki sebenar adalah kritikal.
Bank akan mengeluarkan Penyata Penebusan (Redemption Statement) yang sah untuk tempoh 7 hingga 14 hari sahaja.
Jika kita mampu mengira baki pinjaman secara kasar, kita boleh membuat keputusan segera sama ada tawaran penyelesaian itu berbaloi atau tidak, tanpa tergesa-gesa mengikut tempoh masa bank.
Data Kritikal Yang Wajib Kita Sediakan Sebelum Mengira
Pengiraan manual mungkin terasa seperti memanjat pokok kelapa, tetapi ia memberikan ketepatan mutlak.
Sebelum kita menyelam ke dalam formula, kita perlu mengumpulkan beberapa data penting yang bertindak sebagai “bahan-bahan” untuk pengiraan ini.
Jika salah satu data ini silap, seluruh pengiraan akan lari seperti layang-layang putus tali.
| Elemen Data | Penerangan Ringkas | Sumber Maklumat |
|---|---|---|
| Prinsipal Asal (P) | Jumlah pinjaman yang diluluskan oleh bank. | Surat Tawaran Pinjaman (Letter of Offer) |
| Kadar Faedah Tahunan (r) | Kadar faedah semasa yang dikenakan oleh bank (cth: 4.5% setahun). | Penyata Pinjaman Terkini / Portal Perbankan |
| Tempoh Pinjaman (t) | Jumlah tahun pinjaman (cth: 30 tahun). | Surat Tawaran Pinjaman |
| Bilangan Bayaran Telah Dibuat (n) | Jumlah ansuran bulanan yang telah diselesaikan setakat ini. | Penyata Pinjaman Terperinci |
Langkah Demi Langkah Cara Kira Baki Pinjaman Perumahan Secara Manual
Pengiraan baki pinjaman perumahan bergantung pada formula amortisasi (pelunasan).
Formula ini pada dasarnya mengira berapa banyak prinsipal yang masih perlu dibayar, setelah mengambil kira semua pembayaran faedah yang telah dibuat.
Mengira Bayaran Prinsipal dan Faedah Bulanan (Ansuran)
Langkah pertama ialah mengira ansuran bulanan (M) yang standard.
Walaupun jumlah ini biasanya sudah ditetapkan oleh bank, kita perlu tahu bagaimana ia dikira untuk tujuan semakan.
Formula asasnya agak rumit, tetapi kita boleh fokus kepada formula baki dahulu kerana ansuran bulanan (M) biasanya sudah diketahui.
Formula Amortisasi untuk mengira Baki Pinjaman (B) adalah seperti berikut:
B = P * (1 + i)^n - M * [((1 + i)^n - 1) / i]
Di mana:
B: Baki Pinjaman yang tinggal.P: Prinsipal Asal Pinjaman.i: Kadar faedah bulanan (Kadar Faedah Tahunan / 12).n: Bilangan ansuran yang telah dibayar.M: Ansuran Bulanan Tetap.
Menghitung Baki Terkini Menggunakan Kaedah Formula
Mari kita pecahkan proses pengiraan baki ini kepada langkah yang lebih mudah difahami.
Kita akan menggunakan data hipotesis: Pinjaman Asal (P) = RM400,000, Tempoh = 30 tahun (360 bulan), Kadar Faedah (r) = 4.2% setahun, dan Ansuran Bulanan (M) = RM1,950 (Anggaran).
- Tukar Kadar Tahunan kepada Bulanan: Bahagikan kadar faedah tahunan (4.2% atau 0.042) dengan 12 bulan.
i = 0.042 / 12 = 0.0035 - Tentukan Bilangan Pembayaran (n): Jika anda telah membayar selama 5 tahun, maka
n = 5 tahun * 12 = 60 bulan. - Gantikan Nilai ke dalam Formula: Masukkan nilai P, i, n, dan M ke dalam formula baki pinjaman di atas.
- Semak dengan Penyata Bank: Baki yang anda peroleh secara manual sepatutnya hampir sama dengan baki prinsipal yang dinyatakan dalam penyata pinjaman terakhir anda. Jika terdapat perbezaan yang besar, ia mungkin disebabkan oleh pembayaran tambahan yang pernah anda buat.
Kami tahu, melihat formula yang melibatkan kuasa (eksponen) dan pembahagian ini boleh menyebabkan pening kepala. Namun, inilah yang bank gunakan. Jika anda mempunyai pinjaman dengan kadar faedah terapung (floating rate), anda perlu mengulangi pengiraan ini setiap kali kadar faedah (r) berubah, dengan mengambil kira baki pinjaman pada tarikh perubahan kadar tersebut.
Membandingkan Kaedah Pengiraan Manual dan Penggunaan Kalkulator Digital
Dalam realiti 2026, majoriti kita akan menggunakan kalkulator pinjaman perumahan dalam talian yang disediakan oleh bank atau portal hartanah.
Ini adalah kaedah yang paling pantas dan mengelakkan kesilapan matematik manusia. Namun, ia datang dengan satu kelemahan.
Kelemahannya adalah, kalkulator digital hanya memberikan anggaran.
Ia tidak mengambil kira tarikh sebenar anda membuat pembayaran tambahan, atau penalti yang mungkin dikenakan jika anda melakukan penempatan penuh dalam tempoh ‘lock-in’ pinjaman.
Ini adalah sesuatu yang kami sendiri alami.
Waktu pertama kali saya cuba mengira baki pinjaman rumah kedua saya pada tahun 2024, saya menggunakan kalkulator bank A dan mendapat angka RM350,000.
Apabila saya meminta Redemption Statement, bank B memberikan angka RM352,500.
Perbezaan RM2,500 itu datang daripada pengiraan faedah harian yang lebih spesifik dan beberapa caj tersembunyi yang tidak diambil kira oleh kalkulator awam.
Senarai Semak Kalkulator Pinjaman Perumahan Popular
Kami mengesyorkan anda menggunakan kalkulator yang boleh menyesuaikan kadar faedah anda dan membenarkan input pembayaran tambahan. Berikut adalah beberapa jenis kalkulator yang boleh anda cari:
- Kalkulator Bank Khusus: Paling tepat kerana ia menggunakan metodologi pengiraan faedah bank itu sendiri.
- Kalkulator Amortisasi Excel: Memerlukan sedikit kemahiran tetapi sangat fleksibel untuk memasukkan perubahan kadar faedah atau pembayaran tambahan pada tarikh tertentu.
- Kalkulator Hartanah Pihak Ketiga: Berguna untuk mendapatkan anggaran cepat, tetapi tidak boleh dipercayai untuk keputusan kewangan yang kritikal.
Strategi Menguruskan Baki Pinjaman Agar Cepat Selesai
Tujuan utama mengetahui cara mengira baki pinjaman perumahan bukanlah hanya untuk pengetahuan, tetapi untuk bertindak.
Terdapat dua strategi utama yang boleh kita gunakan untuk mengurangkan baki pinjaman secara agresif, dan kedua-duanya berkaitan rapat dengan pemahaman terhadap kadar faedah.
Menggunakan Konsep “Floating Rate” Pinjaman Secara Maksimum
Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia adalah ‘floating rate’, yang dikaitkan dengan Kadar Asas (Base Rate/BR) bank.
Apabila BR menurun, kadar faedah pinjaman anda juga menurun, dan ini secara langsung mempercepatkan pengurangan baki prinsipal anda.
Strategi terbaik adalah untuk membuat pembayaran tambahan (extra payment) apabila kadar faedah berada pada paras terendah.
Ini kerana, pada masa itu, hampir keseluruhan ansuran bulanan tambahan anda akan digunakan untuk mengurangkan prinsipal, bukan membayar faedah yang mahal.
Ia seperti menembak sasaran ketika angin sedang tenang.
Keputusan Antara Bayaran Penuh vs Pelaburan Lain
Apabila baki pinjaman sudah kecil, ramai yang berada di persimpangan jalan: langsaikan pinjaman sepenuhnya, atau teruskan bayaran minimum dan laburkan lebihan wang di tempat lain?
Jawapannya terletak pada perbandingan kadar faedah pinjaman (kos hutang) dengan potensi pulangan pelaburan (return on investment).
Jika kadar faedah pinjaman anda adalah 4.0% dan anda yakin boleh mendapat pulangan pelaburan (cth: unit trust, bon, atau saham) secara konsisten melebihi 6.0% setahun, secara logiknya, anda lebih untung jika melabur.
Jika tidak, menghapuskan hutang pinjaman perumahan adalah ‘pulangan’ yang dijamin sebanyak 4.0% (jumlah faedah yang anda jimatkan), yang seringkali lebih selamat daripada melabur.
Meneroka Soalan Lazim Tentang Baki Pinjaman Perumahan
Sering kali, kekeliruan tentang baki pinjaman perumahan muncul daripada terma-terma kewangan yang kabur atau salah faham tentang bagaimana faedah dikira.
Berikut adalah beberapa soalan yang paling kerap ditanyakan oleh pemilik rumah di Malaysia.
Adakah Baki Pinjaman Sentiasa Berubah Setiap Hari?
Ya, dalam pinjaman berfaedah atas baki berkurangan, baki pinjaman anda berubah setiap hari kerana faedah dikira secara harian.
Walaupun ansuran bulanan anda tetap, jumlah faedah yang dikenakan ke atas anda dikira berdasarkan baki prinsipal pada hari itu.
Inilah sebabnya mengapa membuat bayaran tambahan pada awal bulan (sebelum tarikh matang ansuran) boleh menjimatkan lebih banyak faedah.
Apakah Perbezaan Baki Pinjaman di Malaysia antara Konvensional dan Islamik?
Perbezaan utama bukan pada pengiraan baki, tetapi pada asas kontrak.
Pinjaman konvensional menggunakan kaedah faedah (interest), manakala pinjaman Islamik menggunakan konsep jualan tangguh atau sewa beli (cth: Murabahah atau Musharakah Mutanaqisah).
Baki pinjaman Islamik merujuk kepada baki harga jualan yang belum dijelaskan, tetapi kesannya terhadap aliran tunai adalah hampir sama dengan pinjaman konvensional.
| Aspek | Pinjaman Konvensional | Pinjaman Islamik |
|---|---|---|
| Asas Kontrak | Faedah (Interest) | Jualan Tangguh/Sewa Beli (Keuntungan) |
| Pengiraan Baki | Baki Prinsipal + Faedah Harian | Baki Harga Jualan yang Belum Dijelaskan |
Bagaimana Saya Boleh Semak Baki Pinjaman Tanpa Perlu ke Bank?
Terdapat beberapa cara mudah untuk mendapatkan maklumat baki pinjaman terkini anda tanpa perlu beratur di kaunter bank:
- Portal Perbankan Dalam Talian: Log masuk ke akaun pinjaman perumahan anda. Baki pinjaman terkini biasanya dipaparkan di halaman utama.
- Aplikasi Mudah Alih Bank: Kebanyakan bank kini menyediakan maklumat baki secara masa nyata (real-time) melalui aplikasi mudah alih mereka.
- Penyata Bulanan: Semak penyata pinjaman yang dihantar melalui pos atau e-mel.
Bolehkah Saya Mendapatkan Penyata Baki Pinjaman Penuh (Redemption Statement)?
Ya, anda boleh.
Penyata Penebusan (Redemption Statement) adalah dokumen rasmi yang dikeluarkan oleh bank yang mengesahkan jumlah tepat yang diperlukan untuk melangsaikan pinjaman pada tarikh tertentu.
Dokumen ini penting jika anda ingin membuat penempatan penuh.
Anda biasanya perlu memohon dokumen ini melalui cawangan bank atau pegawai pinjaman anda, dan mungkin dikenakan sedikit caj pentadbiran.
Memahami cara kira baki pinjaman perumahan bukanlah sekadar kemahiran matematik, tetapi satu kuasa kewangan.
Dengan menguasai formula asas dan menggunakan strategi pembayaran yang bijak, anda boleh mengubah tempoh pinjaman 30 tahun menjadi 25 tahun, atau bahkan lebih cepat.
Jangan biarkan bank memegang semua rahsia pengiraan; ambil alih kawalan hutang anda mulai hari ini.
Ia hanyalah sebuah kontena hutang. Tugas kita adalah mengosongkannya secepat mungkin.
