PinjamanBijak.my – Ramai yang teruja apabila menerima tawaran ‘diskaun’ penutupan penuh (full settlement) pinjaman perumahan daripada pihak bank.
Namun, kami mahu kita semua berhenti sejenak dan melihat angka tersebut dengan mata yang lebih tajam.
Angka yang bank berikan hanyalah sebahagian cerita.
Sebagai peminjam, kita wajib tahu bagaimana cara kira full settlement pinjaman perumahan itu sendiri, bukan sekadar menerima bulat-bulat sebut harga yang dihantar melalui emel.
Bank mempunyai kaedah pengiraan yang kompleks, yang sering kali menyembunyikan beberapa kos tersembunyi seperti faedah yang belum terakru atau denda penutupan awal.
Tanpa panduan dan formula yang betul, kita berisiko membayar lebih daripada yang sepatutnya pada tahun 2026 ini.
Mengapa Pengiraan Full Settlement Pinjaman Perumahan Penting?
Penyelesaian penuh pinjaman perumahan adalah satu keputusan kewangan yang besar. Ia melibatkan jumlah wang yang sangat signifikan.
Kesilapan pengiraan, walaupun kecil, boleh menyebabkan kerugian ribuan Ringgit yang sepatutnya boleh digunakan untuk tujuan lain.
Kami mendapati kebanyakan peminjam hanya fokus pada baki pinjaman semasa (outstanding balance) dan menganggap itu adalah jumlah yang perlu dibayar. Ini adalah kesilapan besar!
Jumlah full settlement hampir selalu berbeza daripada baki pinjaman semasa kerana ia mengambil kira faktor masa, faedah yang belum dibayar, dan juga penalti.
Memahami mekanik di belakang pengiraan ini membolehkan kita berunding atau sekurang-kurangnya mempersoalkan sebut harga bank dengan bukti yang kukuh.
Memahami Konsep “Outstanding Balance” vs “Full Settlement Amount”
Bayangkan pinjaman perumahan kita adalah sebuah kapal besar yang sedang berlayar. Outstanding Balance adalah berat kapal itu sekarang.
Manakala, Full Settlement Amount adalah berat kapal itu ditambah dengan semua kos pelabuhan (faedah tertunggak, denda, yuran) yang perlu dibayar segera untuk menamatkan pelayaran pada hari ini.
Dalam konteks perbankan, Outstanding Balance adalah baki pokok pinjaman (prinsipal) yang belum dibayar.
Namun, Full Settlement Amount adalah jumlah baki pokok pinjaman ditambah semua caj dan faedah yang perlu dibayar sehingga tarikh penutupan yang ditetapkan.
Perbezaan utama terletak pada faedah yang perlu dibayar. Untuk pinjaman konvensional, faedah dikira berdasarkan baki pinjaman dan dibayar secara bulanan.
Apabila kita membuat penyelesaian penuh, bank akan mengira faedah yang masih terakru sehingga tarikh penyelesaian itu berlaku.
Bila Masa Terbaik untuk Melakukan Penutupan Penuh Pinjaman?
Secara idealnya, penutupan penuh pinjaman perumahan adalah yang terbaik apabila kita telah melepasi tempoh lock-in period, iaitu tempoh di mana bank mengenakan denda jika kita menyelesaikan pinjaman lebih awal.
Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia mempunyai lock-in period antara 3 hingga 5 tahun.
Jika kita membuat full settlement dalam tempoh ini, denda yang dikenakan boleh mencecah 2% hingga 5% daripada jumlah pinjaman asal atau baki pinjaman semasa.
Selain itu, masa terbaik juga adalah apabila kita mempunyai wang tunai yang mencukupi tanpa perlu mengganggu simpanan kecemasan, atau apabila kita menjual rumah tersebut dan wang hasil jualan mencukupi untuk menampung baki pinjaman.
Senarai Semak Dokumen dan Data Utama yang Kami Perlukan
Sebelum kita mula mengira, ada beberapa maklumat penting yang kita mesti ada di tangan.
Mengumpul data ini dahulu akan memastikan pengiraan kita nanti tidak tersasar jauh. Ini adalah ‘bahan-bahan’ penting dalam resipi pengiraan full settlement kita.
Berikut adalah senarai semak wajib yang perlu kita sediakan:
- Salinan Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement) yang asal.
- Penyata Pinjaman Terkini (Latest Loan Statement) yang menunjukkan baki pokok pinjaman semasa.
- Jadual Pembayaran Balik (Amortization Schedule) yang menunjukkan pecahan pokok dan faedah bagi setiap ansuran.
- Tarikh pembayaran ansuran terakhir yang telah dibuat.
- Tarikh sasaran penutupan penuh (Target Settlement Date) yang kita rancang.
- Kadar Faedah/Keuntungan Semasa pinjaman kita (termasuk BLR/BR/KFR).
- Klausa Denda Penutupan Awal (Early Settlement Penalty Clause) dari perjanjian pinjaman.
Data-data ini adalah kunci untuk merungkai misteri angka full settlement. Tanpa maklumat yang tepat, pengiraan kita hanyalah tekaan di dalam gelap.
Panduan Langkah Demi Langkah Cara Kira Full Settlement Pinjaman Perumahan
Formula untuk full settlement pinjaman perumahan (terutamanya pinjaman konvensional) adalah kompleks, tetapi boleh dipecahkan kepada tiga komponen utama.
Kita perlu memahami setiap komponen ini untuk mendapatkan angka akhir yang tepat.
| Komponen | Penerangan Ringkas | Sumber Data |
|---|---|---|
| Baki Pokok Semasa | Jumlah prinsipal yang belum dilunaskan. | Penyata Pinjaman Terkini |
| Faedah Terakru | Faedah yang terkumpul dari tarikh ansuran terakhir sehingga tarikh penyelesaian. | Jadual Amortisasi & Tarikh Sasaran |
| Denda Penutupan Awal | Penalti jika penyelesaian dibuat dalam tempoh lock-in. | Perjanjian Pinjaman |
Langkah 1: Menentukan Baki Pokok Pinjaman Semasa
Ini adalah langkah yang paling mudah. Baki pokok pinjaman semasa (P) boleh didapati terus daripada penyata pinjaman bulanan terkini yang dikeluarkan oleh bank.
Pastikan tarikh penyata itu adalah yang paling hampir dengan tarikh kita ingin membuat pengiraan.
Jika penyata terkini kita bertarikh 1 Januari, dan kita merancang penyelesaian pada 1 Mac, kita perlu mengira pengurangan pokok pinjaman untuk ansuran bulan Januari dan Februari yang telah dibayar.
Anggap sahaja baki pokok ini sebagai titik permulaan kita.
Langkah 2: Mengira Jumlah Faedah/Keuntungan Tertunggak
Ini adalah bahagian yang paling licik. Faedah pinjaman perumahan dikira secara harian berdasarkan baki pokok pinjaman.
Apabila kita memilih tarikh full settlement, kita perlu membayar faedah yang telah terkumpul dari tarikh ansuran terakhir sehingga tarikh penyelesaian.
Formula asas pengiraan faedah harian adalah:
Faedah Harian = (Baki Pokok Semasa X Kadar Faedah Tahunan) / 365 Hari
Kemudian, kita darabkan faedah harian ini dengan jumlah hari (N) dari tarikh pembayaran terakhir sehingga tarikh penyelesaian penuh yang kita sasarkan.
Inilah yang dipanggil ‘Faedah Terakru’.
Faedah Tertunggak = Faedah Harian X N Hari
Langkah 3: Menghitung Denda Penutupan Awal (Early Settlement Penalty)
Sekiranya pinjaman kita masih dalam tempoh lock-in (biasanya 3-5 tahun), bank berhak mengenakan denda.
Denda ini bertujuan untuk menampung kerugian pendapatan faedah yang dijangka oleh bank.
Kami pernah berdepan dengan situasi di mana seorang rakan kami terlepas pandang klausa ini.
Beliau menjual rumahnya selepas 2 tahun dan terpaksa membayar denda 3% daripada baki pinjaman. Jumlahnya mencecah RM9,000!
Ini pengalaman pahit yang kami harap kita semua boleh elakkan.
Denda ini biasanya dinyatakan sebagai peratusan (%) daripada:
- Jumlah Pinjaman Asal (kurang biasa) ATAU
- Baki Pinjaman Semasa (lebih lazim)
Sebagai contoh, jika denda adalah 3% daripada Baki Pokok Semasa (P), maka:
Denda = P X 3%
Jika kita sudah melepasi tempoh lock-in, maka denda ini adalah RM0. Sila rujuk perjanjian pinjaman kita untuk angka yang tepat.
Langkah 4: Formula Akhir: Mencari Angka Full Settlement yang Sebenar
Setelah mengumpul semua komponen, kita boleh gabungkannya untuk mendapatkan jumlah full settlement yang kita perlu bayar kepada bank.
Formula ini adalah versi kami yang paling ringkas dan mudah difahami:
Full Settlement Amount = (Baki Pokok Semasa) + (Faedah Tertunggak Sehingga Tarikh Settlement) + (Denda Penutupan Awal, jika ada) + (Caj Pentadbiran/Yuran Lain, jika ada)
Kita perlu ingat, angka yang kita kira ini adalah anggaran yang sangat hampir.
Angka muktamad hanya boleh diberikan oleh bank kerana mereka mempunyai sistem pengiraan yang paling tepat dan akan menetapkan tarikh luput (expiry date) untuk sebut harga tersebut.
Taktik ‘Anti-Gagal’ Memastikan Pengiraan Full Settlement Anda Tepat
Mengira sendiri bukan hanya tentang mendapatkan angka. Ia adalah tentang kesediaan dan mengelakkan kejutan pada saat-saat akhir.
Berikut adalah beberapa taktik yang kami gunakan untuk memastikan proses penutupan penuh berjalan lancar seperti air:
- Minta Sebut Harga dengan Tarikh Luput Jauh: Apabila meminta sebut harga rasmi dari bank, minta mereka menetapkan tarikh luput 30 hari, bukan 7 hari. Ini memberikan kita ruang bernafas yang mencukupi untuk menguruskan pemindahan dana.
- Bayar Lebih Awal daripada Tarikh Sasaran: Jika kita sasarkan penyelesaian pada 1 Mac, cuba selesaikan pada 25 Februari. Ini kerana faedah dikira sehingga 1 Mac. Jika proses bank lambat, kita mungkin perlu membayar faedah tambahan untuk beberapa hari. Pembayaran awal mengunci jumlah faedah pada tarikh pembayaran.
- Semak Semula Rebat Faedah (Pinjaman Islamik): Untuk pinjaman Islamik (contohnya, Tawarruq), kita mungkin layak mendapat rebat (Ibra’) atas keuntungan yang belum terakru. Pastikan bank memasukkan rebat ini dalam pengiraan full settlement mereka.
- Dapatkan Surat Pelepasan (Discharge Letter): Selepas membuat pembayaran penuh, pastikan kita mendapatkan surat rasmi daripada bank yang mengesahkan bahawa pinjaman telah diselesaikan sepenuhnya dan tiada baki tertunggak. Surat ini penting untuk proses pelepasan gadaian (MOC/DR) di Pejabat Tanah.
Perbandingan Kaedah Pengiraan: Konvensional vs Islamik
Walaupun matlamatnya sama, iaitu menamatkan pinjaman, mekanisme pengiraan full settlement untuk pinjaman konvensional dan Islamik berbeza secara fundamental.
Pinjaman konvensional menggunakan faedah (interest), manakala pinjaman Islamik menggunakan keuntungan (profit/ribh).
| Aspek | Pinjaman Konvensional | Pinjaman Islamik (Tawarruq/BBA) |
|---|---|---|
| Mekanisme Kewangan | Faedah (Interest) | Keuntungan/Margin (Profit/Ribh) |
| Pengiraan Full Settlement | Baki Pokok + Faedah Tertunggak + Denda Awal | Harga Jualan Asal – Keuntungan Yang Telah Dibayar – Rebat (Ibra’) |
| Elemen Potensi Rebat | Tiada (Hanya Faedah Harian) | Wajib ada Rebat (Ibra’) atas Keuntungan Masa Depan |
Untuk pinjaman Islamik, jumlah full settlement akan menjadi baki Harga Jualan Asal yang belum dibayar, ditolak dengan rebat (Ibra’) bagi keuntungan yang belum terakru.
Ini bermakna, kita hanya membayar keuntungan untuk tempoh kita benar-benar menggunakan kemudahan pinjaman, menjadikan ia lebih telus.
Soalan Lazim Mengenai Penutupan Penuh Pinjaman Perumahan
Kami tahu, topik kewangan ini sering menimbulkan keraguan.
Oleh itu, kami telah menyusun beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh peminjam yang sedang mempertimbangkan full settlement pinjaman perumahan mereka.
Ini adalah rujukan pantas untuk kita mengesahkan pemahaman kita.
Adakah Baki Pinjaman Semasa Sama Dengan Jumlah Full Settlement?
Jawapannya adalah tidak. Baki pinjaman semasa (Outstanding Principal Balance) hanyalah baki pokok yang kita pinjam.
Jumlah full settlement adalah baki pokok ini, DITAMBAH dengan faedah/keuntungan yang terakru dari tarikh ansuran terakhir sehingga tarikh penyelesaian, dan KEMUNGKINAN DITAMBAH dengan denda penutupan awal.
Perkara yang perlu kita ingat:
- Baki Pinjaman Semasa (P)
- Faedah Harian (I)
- Denda (D)
- Full Settlement = P + I + D
Bagaimana Pinjaman Islamik Mengira Full Settlement (Rebat Ibra’)?
Pinjaman Islamik menggunakan konsep Harga Jualan (Selling Price), iaitu Pokok Pinjaman + Keuntungan.
Apabila kita membuat penyelesaian awal, bank wajib memberikan rebat (Ibra’) ke atas bahagian keuntungan yang belum terakru. Ini adalah hak kita sebagai peminjam.
Mari kita lihat perbezaan pengiraan Ibra’ (Rebat) untuk dua jenis kontrak pinjaman Islamik yang lazim:
| Kontrak | Cara Pengiraan Rebat (Ibra’) |
|---|---|
| Bai’ Bithaman Ajil (BBA) | Rebat diberikan ke atas keuntungan masa hadapan yang belum diterima. |
| Tawarruq / Murabahah | Rebat diberikan ke atas jumlah keuntungan yang belum terakru dan belum dibayar. |
Bolehkah Saya Berunding dengan Bank untuk Mengurangkan Denda Penutupan Awal?
Secara teknikal, denda penutupan awal adalah sebahagian daripada kontrak pinjaman yang kita tandatangani, menjadikannya sukar untuk dirundingkan.
Namun, jika kita ingin membuat refinance ke bank lain, bank baharu tersebut kadangkala bersedia untuk menampung sebahagian daripada kos denda ini sebagai sebahagian daripada pakej perpindahan.
Dalam situasi lain, seperti penutupan akaun pinjaman yang berlarutan akibat kelewatan pihak bank sendiri, kita mungkin boleh meminta pengecualian faedah harian yang terkumpul disebabkan kelewatan mereka.
Sentiasa berunding dengan bukti yang kukuh.
Apa yang Berlaku Selepas Pinjaman Diselesaikan Sepenuhnya?
Setelah pembayaran full settlement berjaya dibuat, tugas bank adalah untuk memproses pelepasan gadaian.
Proses ini melibatkan pengeluaran surat pelepasan (Discharge Letter) dan dokumen berkaitan untuk membolehkan kita membatalkan gadaian di Pejabat Tanah (Land Office).
Jika kita menjual rumah, bank akan menyerahkan dokumen ini kepada peguam pembeli untuk membolehkan pemindahan hak milik.
Jika kita menyelesaikan pinjaman untuk diri sendiri, kita perlu melantik peguam untuk menguruskan proses pelepasan gadaian ini sehingga geran (title) rumah bebas daripada sebarang bebanan.
Jangan hanya bergantung kepada sebut harga bank. Angka full settlement adalah salah satu angka kewangan terbesar yang akan kita uruskan.
Dengan memahami formula dan komponennya, kita bukan sahaja dapat mengesahkan ketepatan jumlah yang diminta, tetapi juga dapat merancang strategi pembayaran kita dengan lebih efektif.
Tugas kita kini adalah mengambil kalkulator, menyemak penyata pinjaman kita, dan mula mengira.
Jangan biarkan proses kewangan yang penting ini menjadi sebuah kotak hitam yang hanya diketahui oleh bank.
