PinjamanBijak.my – Keputusan untuk membuat full settlement pinjaman perumahan bukanlah sesuatu yang boleh dibuat sambil lewa.
Ia adalah langkah kewangan strategik yang mampu menjimatkan puluhan ribu ringgit faedah bank, atau sebaliknya, menyebabkan kita terjerat dengan penalti yang tidak dijangka.
Pada tahun 2026 ini, dengan kadar faedah yang sentiasa berubah dan polisi perbankan yang semakin ketat, memahami cara kira full settlement pinjaman perumahan secara tepat adalah kemahiran wajib.
Ia bukan sekadar membayar baki hutang, tetapi tentang menguasai seni perundingan kewangan dengan bank kita sendiri.
Mengapa Pengiraan Full Settlement Pinjaman Perumahan Perlu Dibuat?
Ramai yang menyangka proses penyelesaian penuh (full settlement) hanya melibatkan permintaan penyata baki daripada bank dan membayar jumlah tersebut. Itu adalah pemikiran yang terlalu naif.
Sebenarnya, pengiraan awal yang teliti adalah ‘talian hayat’ kita untuk memastikan transaksi ini benar-benar menguntungkan, bukan sekadar memindahkan masalah dari hutang ke penalti.
Menjimatkan Kos Faedah Sebenar
Apabila kita membuat penyelesaian penuh, kita secara efektif menghentikan pembayaran faedah untuk baki tempoh pinjaman.
Bayangkan, pinjaman perumahan 30 tahun yang diselesaikan dalam 15 tahun boleh menjimatkan faedah 15 tahun.
Penjimatan ini adalah wang tunai yang kekal di dalam poket kita.
Memudahkan Proses Jual Beli Hartanah
Jika kita menjual rumah, pembeli memerlukan geran (title) yang bersih dari sebarang bebanan bank.
Pengiraan full settlement yang tepat dan penyelesaian yang pantas adalah kunci untuk memindahkan hak milik (transfer of title) tanpa melengahkan proses peguam, yang seringkali menjadi punca stres dalam transaksi hartanah.
Strategi Menguruskan Hutang dengan Lebih Efisien
Bagi mereka yang melakukan ‘refinancing’ ke bank lain, kiraan full settlement pinjaman perumahan dari bank lama adalah penentu sama ada tawaran pinjaman baru itu berbaloi.
Kita perlu memastikan penalti yang dikenakan bank lama tidak melebihi penjimatan faedah daripada kadar yang lebih rendah di bank baharu.
Ia adalah langkah membandingkan ‘kos keluar’ berbanding ‘keuntungan masuk’.
Persiapan Wajib: Data dan Dokumen Sebelum Kira Full Settlement
Sebelum kita melompat ke formula, kita perlu mengumpulkan semua ‘bahan’ yang diperlukan. Tanpa data yang tepat, kiraan kita hanyalah seperti meneka nombor loteri.
Data ini boleh didapati melalui penyata pinjaman terakhir atau dengan meminta ‘Surat Hasrat Penyelesaian Penuh’ (Redemption Statement) daripada pihak bank.
- Baki Prinsipal Semasa (Outstanding Principal): Ini adalah jumlah sebenar wang yang dipinjam yang belum dibayar, tidak termasuk faedah.
- Kadar Faedah Semasa (Current Interest Rate): Kadar faedah tahunan pinjaman kita (contoh: 4.5% setahun).
- Tempoh Baki Pinjaman (Remaining Tenure): Berapa tahun/bulan lagi pinjaman kita akan tamat.
- Syarat Penalti ‘Lock-in Period’ (Penalty Clause): Tempoh masa di mana bank akan mengenakan denda jika pinjaman diselesaikan lebih awal (biasanya 3-5 tahun pertama).
- Faedah Terakru (Accrued Interest): Faedah harian yang telah terkumpul sejak pembayaran ansuran terakhir.
- Caj Lain (Miscellaneous Charges): Termasuk yuran guaman tertunggak, denda lewat bayar, atau caj pentadbiran.
Pengalaman kami mendapati, ramai yang terlepas pandang Faedah Terakru.
Jika kita membayar pada 1hb, tetapi meminta penyelesaian penuh pada 20hb, bank akan mengira faedah selama 20 hari itu.
Ini adalah butiran kecil yang boleh membuatkan bayaran kita ‘terkurang’ dan memerlukan bayaran kedua, yang akan merumitkan proses pengeluaran geran.
Rumus Teras: Formula Asas Kiraan Full Settlement Pinjaman Perumahan
Inti pati daripada seluruh proses ini terletak pada formula.
Walaupun bank akan memberikan penyata rasmi, kita perlu tahu bagaimana ia dikira untuk mengelakkan manipulasi atau kesilapan sistem.
Formula asas untuk cara kira full settlement pinjaman perumahan adalah seperti di bawah:
| Komponen Kiraan | Penerangan |
|---|---|
| Baki Prinsipal | Wang pokok yang belum dibayar. |
| Faedah Terakru | Faedah harian yang terkumpul sehingga tarikh penyelesaian. |
| Penalti ‘Lock-in Period’ | Denda kerana menyelesaikan pinjaman lebih awal (Jika dalam tempoh penalti). |
| Caj Pentadbiran/Guaman | Yuran yang dikenakan bank untuk proses pelepasan geran. |
| Tolak: Rebat Faedah | Penjimatan faedah yang belum dikenakan (Jika ada). |
Rumus Penuh:
Jumlah Full Settlement = (Baki Prinsipal) + (Faedah Terakru) + (Penalti) + (Caj Lain) – (Rebat Faedah)
Kaedah Pengiraan Penalti ‘Lock-in Period’
Ini adalah bahagian yang paling ‘menyakitkan’ bagi peminjam yang baru mengambil pinjaman.
Kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia pada tahun 2026 masih mengenakan klausa ‘lock-in period’ (tempoh berkunci) selama 3 hingga 5 tahun.
Jika kita membuat full settlement dalam tempoh ini, kita akan dikenakan penalti.
Secara purata, penalti ini adalah sekitar 2% hingga 5% daripada baki pinjaman pokok. Sebagai contoh:
- Baki Prinsipal: RM300,000
- Kadar Penalti: 3%
- Penalti Penuh: RM300,000 x 3% = RM9,000.
RM9,000 ini akan terus ditambahkan ke dalam jumlah penyelesaian penuh kita.
Oleh itu, sebelum membuat keputusan, pastikan kita sudah melepasi tempoh ‘lock-in’ atau penjimatan faedah melebihi kos penalti ini.
Langkah Demi Langkah Cara Kira Full Settlement Secara Manual
Kita akan menggunakan proses ‘How-To’ yang lebih praktikal.
Anggap kita ingin menyelesaikan pinjaman pada 15 Mac 2026, dan ansuran terakhir kita dibayar pada 1 Mac 2026.
- Dapatkan Surat Hasrat Penyelesaian Penuh (Redemption Statement)
- Semak Tarikh Kuat Kuasa dan Baki Prinsipal
- Kira Faedah Harian (Interest Accrued)
- Tambahkan Penalti dan Caj Lain
- Hitung Jumlah Akhir
Pengalaman Kami: Kesilapan Biasa Ketika Membuat Full Settlement
Kami pernah berurusan dengan seorang pelanggan yang terpaksa menangguhkan penjualan hartanahnya selama sebulan hanya kerana kesilapan kecil dalam kiraan full settlement.
Beliau telah membayar jumlah yang dinyatakan oleh bank, tetapi terlupa bahawa bank mengira faedah sehingga tarikh pembayaran dibuat, bukannya tarikh penyata dikeluarkan.
Kesilapan beliau adalah membayar jumlah penyata pada hari terakhir tempoh sah laku penyata tersebut, tetapi transaksi bank mengambil masa 2 hari bekerja untuk ‘clear’.
Dalam tempoh 2 hari itu, faedah harian terus terkumpul (sekitar RM100), menyebabkan bank mengisytiharkan bayaran itu ‘terkurang’.
Geran tidak dilepaskan sehinggalah bayaran tambahan RM100 itu dibuat, dan proses ini memakan masa tambahan yang tidak perlu.
Satu lagi kesilapan fatal adalah mengandaikan pinjaman BLR (Base Lending Rate) atau BR (Base Rate) kita akan kekal sama. Jika bank menaikkan BR pada bulan kita membuat penyelesaian, faedah harian kita juga akan meningkat. Ini adalah risiko yang perlu diambil kira, seolah-olah bermain catur dengan pihak bank.
Tips Anti Gagal: Elak Penalti dan Kesilapan Fatal dalam Full Settlement
Proses penyelesaian penuh adalah salah satu transaksi kewangan terbesar yang akan kita lakukan. Oleh itu, kita tidak boleh mengambil mudah.
Tips berikut adalah panduan ‘anti gagal’ yang kami sarankan untuk semua peminjam pada tahun 2026:
Berunding dengan Pihak Bank Mengenai Penalti
Walaupun penalti ‘lock-in period’ adalah klausa kontrak, bank mungkin bersedia untuk mengurangkan atau memansuhkannya dalam keadaan tertentu.
Jika kita melakukan penyelesaian penuh kerana hartanah kita telah diambil alih oleh kerajaan (land acquisition) atau kerana alasan perubatan yang mendesak, cuba berunding.
Tiada salahnya mencuba. Jangan menganggap klausa bank itu adalah ‘batu bersurat’ yang tidak boleh diubah.
Membandingkan ‘Redemption Statement’ dari Pelbagai Bank (Refinancing)
Jika tujuan full settlement adalah refinancing, dapatkan ‘Redemption Statement’ dari bank lama dan tawaran pinjaman dari sekurang-kurangnya tiga bank baharu.
Bandingkan kos penalti vs penjimatan faedah bulanan. Ambil kira juga yuran guaman dan penilaian (valuation fee) yang akan dikenakan oleh bank baharu.
Kadang-kadang, penjimatan faedah tidak berbaloi dengan kos yang perlu kita keluarkan.
Memastikan Tarikh Bayaran Tepat (Elak Faedah Tambahan)
Sentiasa bayar jumlah full settlement pada tarikh yang sama atau sehari sebelum tarikh yang dinyatakan dalam ‘Redemption Statement’.
Jika kita membayar selepas tarikh luput, penyata itu akan terbatal, dan kita perlu meminta penyata baharu dengan faedah terakru yang lebih tinggi.
Ini akan melambatkan proses pelepasan geran.
Soalan Lazim Mengenai Penyelesaian Penuh Pinjaman Perumahan
Banyak persoalan yang sering berlegar di fikiran peminjam apabila mereka merancang untuk menyelesaikan pinjaman perumahan mereka lebih awal.
Kami telah mengumpulkan beberapa soalan lazim (FAQ) yang paling kritikal untuk memberikan gambaran yang lebih jelas:
Adakah Full Settlement Pinjaman Perumahan Akan Dikenakan Penalti?
Ya, jika pinjaman perumahan kita masih berada dalam tempoh ‘lock-in period’ (tempoh berkunci) yang ditetapkan dalam perjanjian pinjaman.
Tempoh ini biasanya berlangsung selama 3 hingga 5 tahun dari tarikh pengeluaran pinjaman. Kadar penalti lazimnya adalah antara 2% hingga 5% daripada baki pinjaman pokok.
Namun, jika kita sudah melepasi tempoh tersebut, tiada penalti akan dikenakan.
Berapa Lama Tempoh Sah Laku Surat Full Settlement (Redemption Statement)?
Tempoh sah laku bagi Surat Hasrat Penyelesaian Penuh (Redemption Statement) adalah singkat dan kritikal.
Ini kerana jumlah yang dinyatakan adalah berdasarkan pengiraan faedah harian sehingga tarikh tertentu. Berikut adalah tempoh jangkaan bank di Malaysia pada tahun 2026:
| Jenis Bank | Jangkaan Tempoh Sah Laku | Implikasi |
|---|---|---|
| Bank Komersial Utama (Maybank, CIMB, Public Bank) | 7 hingga 14 hari kalendar | Bayaran mesti diterima bank dalam tempoh ini. |
| Bank Islam/Konvensional Lain | 14 hingga 21 hari kalendar | Minta penyata baharu jika terlewat. |
Apa yang Berlaku Jika Saya Terlewat Membayar Full Settlement?
Jika pembayaran full settlement kita lewat dari tarikh luput yang tertera pada penyata, jumlah yang dibayar akan dianggap tidak mencukupi.
Ini akan mencetuskan masalah pentadbiran dan kewangan:
- Faedah Tambahan: Kita perlu membayar faedah harian tambahan untuk tempoh kelewatan.
- Proses Tertangguh: Proses pelepasan geran (Discharge of Charge) akan ditangguhkan sehingga baki kecil itu dibayar.
- Yuran Guaman Semula: Dalam kes penjualan hartanah, kelewatan ini mungkin menyebabkan yuran guaman tambahan dikenakan.
Bolehkah Saya Menggunakan KWSP Akaun 2 untuk Full Settlement?
Ya, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) membenarkan pengeluaran dari Akaun 2 untuk tujuan mengurangkan atau menyelesaikan baki pinjaman perumahan kita.
Namun, terdapat beberapa syarat yang perlu dipatuhi:
- Pinjaman tersebut mestilah pinjaman perumahan yang dibenarkan (bukan pinjaman peribadi).
- Kita perlu mempunyai baki yang mencukupi dalam Akaun 2.
- Pembayaran akan dibuat terus kepada pihak bank, bukan kepada ahli.
- Harta tersebut mestilah atas nama ahli atau ahli bersama.
Jangan sesekali menganggap proses penyelesaian penuh pinjaman perumahan sebagai tugas yang membosankan. Anggaplah ia sebagai peluang kita untuk mengambil alih kawalan kewangan daripada bank.
Dengan memahami setiap komponen kiraan, dari baki prinsipal, faedah terakru, sehingga penalti ‘lock-in period’, kita memastikan setiap ringgit yang kita bayar adalah tepat dan strategik.
Jika kita berhati-hati, penyelesaian penuh ini bukan sahaja menamatkan hutang, tetapi juga membebaskan potensi kewangan kita untuk tahun-tahun mendatang.
Kira dengan teliti, semak berulang kali, dan berunding dengan bijak. Itu adalah kunci kejayaan dalam menguruskan pinjaman perumahan pada era 2026.
