Panduan Jadual Pinjaman Rumah Terkini Tahun 2026

PinjamanBijak.my – Membeli rumah adalah antara keputusan kewangan terbesar dalam hidup kita. Namun, ramai yang terlepas pandang satu dokumen paling penting setelah pinjaman diluluskan: jadual pinjaman rumah.

Dokumen ini bukan sekadar senarai angka; ia adalah peta jalan kewangan yang akan kita ikuti selama berpuluh tahun.

Tanpa pemahaman mendalam, kita mungkin terperangkap dalam bayangan faedah yang tinggi atau terlepas peluang untuk menjimatkan ribuan ringgit.

Di tahun 2026 ini, dengan landskap ekonomi yang sentiasa berubah, memahami setiap butiran dalam jadual pinjaman rumah menjadi lebih kritikal.

Ia membolehkan kita merancang dengan lebih bijak, mengelakkan kesilapan mahal, dan akhirnya, mempercepatkan perjalanan menuju kebebasan hutang.

Kami di sini untuk membimbing kita semua, dari pembeli rumah pertama hingga pelabur berpengalaman, agar dapat menguasai jadual pinjaman rumah ini sepenuhnya.

Memahami Apa Itu Jadual Pinjaman Rumah

Jadual pinjaman rumah, atau lebih dikenali sebagai jadual amortisasi, adalah perincian lengkap pembayaran balik pinjaman perumahan kita. Ia menunjukkan setiap ansuran bulanan, pecahan jumlah yang pergi untuk membayar prinsipal (jumlah pinjaman asal) dan faedah (caj bank), serta baki pinjaman yang masih tertunggak selepas setiap pembayaran. Ini adalah dokumen yang wajib kita fahami dari muka ke muka.

Tanpa jadual ini, kita ibarat memandu tanpa peta, tidak tahu bila akan sampai atau berapa banyak lagi minyak yang perlu diisi.

Ia bukan sekadar untuk pengetahuan, tetapi juga alat penting untuk perancangan kewangan jangka panjang.

Bank Negara Malaysia (BNM) sendiri menekankan pentingnya memahami terma pinjaman untuk mengelakkan beban hutang yang tidak terkawal.

Anatomi Jadual Amortisasi Pinjaman Perumahan

Setiap baris dalam jadual ini menceritakan kisah perjalanan pinjaman kita. Mari kita teliti komponen-komponen utama yang biasanya ada dalam jadual pinjaman perumahan:

• Nombor Bayaran Balik: Ini adalah urutan ansuran bulanan, bermula dari 1 hingga ke tempoh pinjaman penuh (contohnya, 360 untuk pinjaman 30 tahun).
• Tarikh Bayaran: Tarikh jangkaan pembayaran ansuran bulanan. Penting untuk memastikan pembayaran dibuat tepat pada masanya.
• Jumlah Ansuran Bulanan: Jumlah tetap yang perlu kita bayar setiap bulan. Jumlah ini biasanya kekal sama kecuali jika kadar faedah berubah (untuk pinjaman kadar berubah).
• Bayaran Faedah: Bahagian daripada ansuran bulanan yang diperuntukkan untuk membayar faedah kepada bank. Pada awal tempoh pinjaman, bahagian ini lebih besar.
• Bayaran Prinsipal: Bahagian daripada ansuran bulanan yang digunakan untuk mengurangkan jumlah pinjaman asal. Bahagian ini akan meningkat secara beransur-ansur seiring dengan masa.
• Baki Pinjaman: Jumlah prinsipal yang masih perlu dibayar selepas setiap ansuran. Angka ini akan terus menurun sehingga mencapai sifar pada akhir tempoh pinjaman.

Penting untuk kita sedar, pada awal-awal tempoh pinjaman, sebahagian besar daripada ansuran bulanan kita sebenarnya digunakan untuk membayar faedah, bukannya mengurangkan prinsipal.

Ini adalah strategi biasa bank untuk memastikan mereka mendapat keuntungan pada peringkat awal.

Fahami dinamik ini agar kita tidak terkejut melihat baki pinjaman yang menurun perlahan pada mulanya.

Contoh Ilustrasi Jadual Bayaran Balik Pinjaman Rumah

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, mari kita lihat contoh ilustrasi jadual bayaran balik pinjaman rumah. Angka-angka ini adalah contoh semata-mata dan kadar faedah sebenar mungkin berbeza mengikut bank dan profil kredit kita.

*Contoh ini mengandaikan pinjaman RM300,000 dengan kadar faedah 5% setahun untuk tempoh 30 tahun.

Dari jadual di atas, kita dapat lihat bagaimana bahagian bayaran faedah berkurangan dan bayaran prinsipal meningkat dari semasa ke semasa.

Ini adalah kesan daripada kaedah pengiraan faedah atas baki berkurangan (reducing balance interest) yang diamalkan oleh kebanyakan bank di Malaysia.

Cara Mengira Ansuran Bulanan dan Faedah Pinjaman Rumah

Mengira ansuran bulanan dan faedah pinjaman rumah melibatkan formula amortisasi. Walaupun kalkulator pinjaman perumahan dalam talian (seperti yang disediakan oleh PropertyGuru atau iMoney) sangat membantu, memahami prinsip di sebalik pengiraan ini memberi kita kuasa.

Formula asas untuk mengira ansuran bulanan (M) adalah seperti berikut: M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n , 1]

Di mana:

• P = Jumlah prinsipal pinjaman
• i = Kadar faedah bulanan (kadar faedah tahunan dibahagi 12)
• n = Jumlah ansuran (tempoh pinjaman dalam bulan)

Sebagai contoh, jika kita meminjam RM300,000 dengan kadar faedah 5% setahun untuk 30 tahun (360 bulan):

• P = 300,000
• i = 0.05 / 12 = 0.0041667
• n = 30 * 12 = 360

Dengan memasukkan nilai-nilai ini ke dalam formula, kita akan mendapat ansuran bulanan sekitar RM1,580.00. Ini adalah jumlah yang akan kita bayar setiap bulan.

Memahami Mekanisme Kadar Faedah Asas Standard (SBR) 2026

Sejak Ogos 2022, Bank Negara Malaysia (BNM) telah memperkenalkan Kadar Faedah Asas Standard (SBR) sebagai kadar rujukan untuk pinjaman baharu. SBR ini berpaut pada Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang ditentukan oleh Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) BNM. Ini bermakna, jika OPR meningkat, SBR juga akan meningkat, dan ini akan mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan kadar berubah kita.

Sebelum ini, bank menggunakan Kadar Asas (BR) atau Kadar Pinjaman Asas (BLR).

Walaupun sistem telah berubah, prinsipnya tetap sama: kadar faedah pinjaman kita boleh berubah mengikut keadaan ekonomi dan dasar monetari negara.

Penting untuk kita sentiasa peka dengan pengumuman BNM mengenai OPR kerana ia memberi kesan langsung kepada jadual pembayaran kita.

Faktor-Faktor Penting Yang Mempengaruhi Jadual Pinjaman Rumah Kita

Jadual pinjaman rumah kita bukanlah sesuatu yang statik. Beberapa faktor boleh mengubahnya, sama ada secara langsung atau tidak langsung. Memahami faktor-faktor ini akan membantu kita menguruskan pinjaman dengan lebih efektif.

Kadar Faedah Pinjaman

Ini adalah faktor paling ketara. Kadar faedah yang lebih tinggi akan menyebabkan jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman menjadi lebih besar, sekaligus meningkatkan ansuran bulanan kita (jika tempoh pinjaman dikekalkan). Sebaliknya, kadar yang lebih rendah akan menjimatkan kita. Pada Februari 2026, kadar faedah pinjaman rumah di Malaysia masih kompetitif, dengan beberapa bank menawarkan kadar dari 2.88% p.a. Kita perlu sentiasa membandingkan tawaran bank untuk mendapatkan kadar terbaik.

Tempoh Pinjaman

Tempoh pinjaman yang lebih panjang (contohnya, 35 tahun) akan mengurangkan ansuran bulanan, tetapi jumlah faedah keseluruhan yang dibayar akan jauh lebih tinggi. Sebaliknya, tempoh yang lebih pendek (contohnya, 15 atau 20 tahun) akan meningkatkan ansuran bulanan, tetapi kita akan menjimatkan banyak pada faedah. Pilihan ini bergantung pada kemampuan kewangan dan matlamat jangka panjang kita.

Jumlah Prinsipal Pinjaman

Sudah tentu, jumlah yang kita pinjam secara langsung mempengaruhi jadual. Pinjaman yang lebih besar akan menghasilkan ansuran bulanan dan jumlah faedah yang lebih tinggi. Penting untuk kita meminjam mengikut kemampuan, bukan mengikut keinginan semata-mata. Bank biasanya menyarankan komitmen hutang tidak melebihi 70% daripada pendapatan bulanan bersih kita.

Jenis Pinjaman Perumahan

Di Malaysia, terdapat beberapa jenis pinjaman perumahan yang ditawarkan:

• Pinjaman Term (Term Loan): Mempunyai jadual pembayaran semula yang tetap dan biasanya tidak membenarkan kita mengurangkan kadar faedah dengan lebihan bayaran.
• Pinjaman Semi-Flexi: Membenarkan kita membuat bayaran tambahan untuk mengurangkan prinsipal, tetapi kita mungkin perlu memberitahu bank jika ingin mengeluarkan semula lebihan bayaran tersebut.
• Pinjaman Full-Flexi: Paling fleksibel, membenarkan kita membuat bayaran tambahan dan mengeluarkan semula wang tersebut tanpa notis, sambil mengurangkan faedah.
• Pinjaman Islamik: Beroperasi berdasarkan prinsip syariah, seperti konsep Bai Bithaman Ajil (BBA) atau Musyarakah Mutanaqisah (MM). Kadar keuntungan selalunya tetap atau berdasarkan kadar rujukan Islamik.

Setiap jenis pinjaman ini mempunyai implikasi yang berbeza terhadap jadual dan jumlah faedah yang akan kita bayar.

Strategi Menguruskan Jadual Pinjaman Rumah Dengan Berkesan

Setelah kita faham jadual pinjaman, kini tiba masanya untuk merancang strategi. Jangan biarkan jadual itu mengawal kita; sebaliknya, kita yang patut mengawalnya.

Melakukan Bayaran Tambahan (Overpayment)

Ini adalah cara paling efektif untuk menjimatkan faedah dan mempercepatkan tempoh pinjaman. Setiap sen bayaran tambahan akan terus mengurangkan prinsipal pinjaman. Dengan prinsipal yang lebih rendah, faedah yang dikenakan pada bulan berikutnya juga akan berkurangan. Saya masih ingat, waktu pertama kali saya buat bayaran tambahan pada pinjaman rumah saya beberapa tahun lalu, rasa macam “aha!” bila tengok baki prinsipal turun lebih cepat. Rasa puas itu tak dapat diungkapkan dengan kata-kata. Ia memang memerlukan disiplin, tapi hasilnya sangat berbaloi.

Membuat Refinancing Pinjaman

Jika kadar faedah pasaran menurun dengan ketara atau profil kredit kita bertambah baik, mempertimbangkan untuk refinancing boleh menjadi langkah bijak. Refinancing membolehkan kita mengambil pinjaman baharu (dengan kadar yang lebih rendah) untuk melunaskan pinjaman sedia ada. Namun, perlu diingat ada kos-kos lain seperti yuran guaman dan duti setem yang terlibat. Jadi, pastikan penjimatan faedah mengatasi kos-kos ini.

Menjaga Skor Kredit Kita Tetap Cemerlang

Skor kredit yang baik bukan sahaja memudahkan kelulusan pinjaman, tetapi juga boleh melayakkan kita mendapat kadar faedah yang lebih rendah. Pastikan kita sentiasa membayar bil dan hutang tepat pada masanya, mengurangkan penggunaan kad kredit, dan mengelakkan permohonan kredit yang terlalu banyak dalam tempoh singkat. Laporan kredit CCRIS (Bank Negara Malaysia) dan CTOS adalah rakan baik kita dalam memantau kesihatan kewangan.

Menggunakan Kalkulator Pinjaman Rumah Secara Berkala

Kalkulator pinjaman rumah dalam talian adalah alat yang sangat berguna. Kita boleh menggunakannya untuk mensimulasikan pelbagai senario, seperti kesan bayaran tambahan, perubahan kadar faedah, atau memendekkan tempoh pinjaman. Ini membantu kita melihat impak keputusan kewangan kita secara visual dan merancang strategi terbaik.

Kesilapan Biasa Dalam Menguruskan Jadual Pinjaman Rumah

Tidak dinafikan, ada beberapa perangkap yang sering kali kita terlepas pandang. Mengelakkan kesilapan ini adalah sama penting dengan mengambil langkah yang betul.

• Tidak Membaca dan Memahami Terma Pinjaman: Ramai yang hanya menandatangani dokumen tanpa benar-benar memahami setiap klausa, terutamanya yang berkaitan dengan penalti bayaran awal atau perubahan kadar faedah. Ini ibarat membeli kereta tanpa tahu jenis minyak apa yang perlu diisi.
• Hanya Melihat Ansuran Bulanan Tanpa Mengira Jumlah Faedah Keseluruhan: Tempoh pinjaman yang panjang memang nampak menarik kerana ansuran bulanan yang rendah. Tetapi, kita perlu ingat, ia akan menyebabkan kita membayar jumlah faedah yang jauh lebih tinggi dalam jangka masa panjang.
• Mengabaikan Kesan Inflasi dan Kenaikan OPR: Bagi pinjaman kadar berubah, kenaikan OPR akan meningkatkan SBR dan seterusnya ansuran bulanan kita. Jangan terkejut jika bayaran bulanan tiba-tiba meningkat. Sentiasa ada dana kecemasan yang mencukupi untuk menampung perubahan ini.
• Tidak Menyemak Laporan Kredit Secara Berkala: Kesilapan dalam laporan kredit atau sejarah pembayaran yang buruk boleh menjejaskan peluang kita untuk refinancing dengan kadar yang lebih baik di masa hadapan.

Soalan Lazim Mengenai Jadual Pinjaman Rumah

Kami faham, topik pinjaman rumah ini boleh jadi agak memeningkan. Jadi, kami kumpulkan beberapa soalan lazim yang sering timbul untuk membantu kita semua mendapatkan gambaran yang lebih jelas.

Apakah perbezaan antara pinjaman kadar tetap dan kadar berubah?

Pinjaman kadar tetap mengekalkan kadar faedah yang sama sepanjang tempoh pinjaman, memberikan kestabilan ansuran bulanan. Manakala, pinjaman kadar berubah (atau terapung) mempunyai kadar faedah yang boleh naik atau turun mengikut perubahan OPR dan SBR.

Bolehkah saya membuat bayaran awal untuk pinjaman rumah?

Ya, kebanyakan pinjaman perumahan membenarkan bayaran awal atau bayaran tambahan. Ini adalah strategi yang sangat baik untuk mengurangkan jumlah faedah yang dibayar dan memendekkan tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, pastikan kita menyemak terma pinjaman dengan bank untuk memastikan tiada penalti bayaran awal yang dikenakan, terutamanya dalam beberapa tahun pertama pinjaman.

Apakah kesan jika saya terlewat membayar ansuran bulanan?

Terlewat membayar ansuran bulanan akan menyebabkan kita dikenakan caj bayaran lewat dan faedah terkompaun. Yang lebih penting, ia akan menjejaskan skor kredit kita, menjadikannya sukar untuk mendapatkan pinjaman lain pada masa hadapan. Jika kita menghadapi masalah pembayaran, segera hubungi bank untuk berbincang mengenai pilihan yang ada.

Bagaimana saya boleh mendapatkan jadual pinjaman rumah saya?

Jadual pinjaman rumah biasanya akan diberikan oleh bank semasa pinjaman kita diluluskan. Jika tidak, kita boleh memintanya daripada pihak bank atau melalui perbankan internet mereka. Sesetengah bank juga menyediakan kalkulator amortisasi di laman web mereka yang boleh kita gunakan untuk menjana jadual ilustrasi.

Adakah jadual pinjaman LPPSA berbeza?

Ya, pinjaman LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) untuk penjawat awam mempunyai ciri-ciri yang agak berbeza. Antaranya, LPPSA menawarkan kadar faedah/keuntungan tetap 4% setahun berdasarkan baki berkurangan. Ini memberikan kestabilan ansuran bulanan sepanjang tempoh pinjaman tanpa terkesan oleh perubahan SBR.

Mengakhiri Perjalanan Hutang Pinjaman Rumah Dengan Bijak

Jadual pinjaman rumah mungkin kelihatan seperti bebanan pada awalnya, tetapi dengan pemahaman yang betul dan strategi yang bijak, ia boleh menjadi alat paling berkuasa dalam pengurusan kewangan kita. Jangan biarkan diri kita terperangkap dalam mentaliti “bayar saja setiap bulan” tanpa memahami apa yang sebenarnya berlaku.

Di tahun 2026 ini, dengan pelbagai insentif dan perubahan dalam pasaran kewangan, peluang untuk menguruskan pinjaman rumah dengan lebih baik sentiasa ada.

Sama ada dengan membuat bayaran tambahan, mempertimbangkan refinancing, atau sekadar memantau kadar faedah, setiap langkah kecil itu akan memberi impak besar dalam jangka panjang.

Ingat, rumah yang kita miliki sepatutnya menjadi tempat berteduh dan sumber ketenangan, bukan sumber tekanan kewangan.

Mari kita ambil alih kawalan, fahami jadual pinjaman kita, dan bina masa depan kewangan yang lebih kukuh.