PinjamanBijak.my – Ramai yang kata, mencari rumah yang sesuai itu adalah cabaran terbesar. Kami pula berpendapat sebaliknya.
Cabaran sebenar bermula apabila kita sudah jumpa rumah idaman, dan kini perlu meyakinkan pihak bank untuk meluluskan pinjaman gadai janji kita.
Ia seperti mencari jarum dalam jerami, lebih-lebih lagi dengan peraturan pembiayaan yang semakin ketat pada tahun 2026 ini.
Bagi kebanyakan orang, pinjaman perumahan atau gadai janji ini adalah komitmen kewangan terbesar dan terpanjang dalam hidup.
Kita bukan hanya meminjam wang, tetapi kita sedang mengikat janji perkahwinan jangka panjang dengan bank yang akan kekal selama 20 hingga 35 tahun.
Oleh sebab itu, kita tidak boleh main-main. Kita perlu tahu apa yang bank mahu dan bagaimana untuk memberikannya kepada mereka.
Apa Sebenarnya Pinjaman Gadai Janji dan Mengapa Ia Penting?
Secara paling mudah, pinjaman gadai janji adalah perjanjian pembiayaan yang membolehkan kita membeli hartanah tanpa perlu membayar jumlah penuh sekaligus.
Hartanah itu sendiri akan menjadi cagaran (collateral) kepada bank.
Ini bermakna, jika kita gagal membayar balik pinjaman, bank berhak untuk mengambil alih hartanah tersebut dan menjualnya untuk mendapatkan kembali wang mereka.
Bagi kami, pinjaman ini bukan sekadar alat kewangan, tetapi ia adalah pintu gerbang kepada aset terbesar kita.
Kekeliruan sering timbul apabila orang menyamakan pinjaman gadai janji dengan pinjaman peribadi.
Pinjaman peribadi tidak memerlukan cagaran, tetapi kadar faedahnya jauh lebih tinggi dan tempoh bayarannya lebih pendek.
Gadai janji, kerana ada cagaran, menawarkan kadar faedah yang lebih rendah (kerana risiko bank lebih rendah) dan tempoh bayaran yang lebih panjang.
Analogi Ringkas: Pinjaman Gadai Janji sebagai ‘Kontena Keselamatan’
Bayangkan kita ingin membeli sebuah kontena mahal. Kita tidak mampu bayar penuh.
Bank datang dan berkata, “Kami akan bayar kontena itu untuk kamu, tetapi selagi kamu belum bayar kami sepenuhnya, kontena itu akan diletakkan dalam kawasan selamat kami (sistem gadai janji) sebagai jaminan.” Kita boleh guna kontena itu, tetapi dokumen hak milik ada pada bank.
Apabila bayaran selesai, barulah kontena itu (rumah kita) sepenuhnya milik kita tanpa sebarang ikatan.
Tiga Tonggak Utama Penilaian Bank untuk Kelulusan Pinjaman Gadai Janji
Sebelum kita melompat ke langkah permohonan, kita mesti memahami tiga perkara yang paling dititikberatkan oleh pegawai bank.
Tiga tonggak ini berfungsi sebagai tapisan utama untuk menentukan sama ada kita adalah peminjam yang berisiko rendah atau tinggi.
- DSR (Debt Service Ratio): Nisbah khidmat hutang. Ini adalah ukuran peratusan pendapatan bulanan kita yang digunakan untuk membayar semua hutang, termasuk pinjaman yang dipohon.
- CCRIS (Central Credit Reference Information System): Rekod kredit terperinci dari Bank Negara Malaysia. Ia menunjukkan sejarah pembayaran hutang kita kepada semua institusi kewangan.
- CTOS (Credit Tip Off Service): Laporan kredit komersial yang mengandungi maklumat litigasi (tindakan undang-undang), kebankrapan, dan tunggakan pembayaran.
Menguasai DSR: Formula Kunci untuk Mengelakkan Penolakan
DSR adalah ‘penjaga pintu’ utama.
Setiap bank mempunyai had DSR mereka sendiri, tetapi secara amnya, kita harus mensasarkan DSR di bawah 70%, atau lebih rendah lagi, sekitar 50-60%, untuk permohonan yang lebih kukuh.
Formula DSR adalah mudah:
DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan / Jumlah Pendapatan Bersih Bulanan) x 100%
Jika pendapatan bersih kita RM5,000 dan komitmen hutang sedia ada (kereta, pinjaman peribadi, kad kredit) ialah RM2,000, DSR kita ialah 40%.
Bank akan menambah anggaran ansuran bulanan gadai janji baharu ke dalam komitmen hutang ini.
Jika ansuran baharu RM1,500, jumlah komitmen kita menjadi RM3,500, dan DSR baharu ialah 70%. Inilah zon kritikal yang perlu kita awasi.
Menjaga Rekod CCRIS dan CTOS: Tiada ‘6’ Tiada Kelulusan
Di Malaysia, bank sangat sensitif dengan rekod CCRIS. Rekod pembayaran hutang kita ditunjukkan dengan nombor 0 hingga 5. Nombor ‘0’ bermaksud kita tidak mempunyai tunggakan.
Nombor ‘1’ bermaksud kita lewat bayar 1 bulan, dan seterusnya.
Sebarang siri nombor ‘6’ (yang bermaksud tunggakan 6 bulan atau lebih) adalah ‘racun’ bagi permohonan pinjaman gadai janji.
Pengalaman kami menguruskan pelanggan, ramai yang terkejut apabila pinjaman mereka ditolak hanya kerana ada rekod ‘1’ atau ‘2’ pada pembayaran bil telefon bimbit yang sudah lama.
Bank melihat ini sebagai petunjuk disiplin kewangan kita secara menyeluruh.
Kita mesti pastikan semua rekod pembayaran kita adalah ‘0’ sekurang-kurangnya 12 bulan berturut-turut sebelum memohon pinjaman.
Dokumen Wajib: Jangan Biarkan Bank Menolak Permohonan Kita Kerana Kertas
Proses permohonan pinjaman gadai janji memerlukan ketelitian yang tinggi dalam penyediaan dokumen.
Salah satu sebab utama permohonan ditolak atau tertangguh adalah kerana dokumen yang tidak lengkap, tidak sah, atau tidak kemas.
Anggap ini sebagai ‘persembahan’ diri kita kepada bank.
Checklist Dokumen Penting (Pekerja Bergaji Tetap)
- Salinan Kad Pengenalan (depan & belakang).
- Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA) atau Resit Bayaran Tempahan (Booking Fee).
- Slip Gaji 3 hingga 6 bulan terkini (Wajib ada nama syarikat dan alamat).
- Penyata Bank 3 hingga 6 bulan terkini (Wajib sepadan dengan slip gaji).
- Penyata KWSP (EPF) terkini (Sekurang-kurangnya 2 tahun caruman).
- Borang e-BE atau Borang J (Penyata Cukai Pendapatan) terkini.
Bagi yang bekerja sendiri (Self-Employed), senarai dokumen akan lebih panjang, melibatkan pendaftaran syarikat (SSM), penyata bank syarikat, dan borang cukai syarikat.
Ini adalah cabaran yang lebih besar kerana bank melihat pendapatan yang tidak tetap sebagai risiko yang lebih tinggi.
Membongkar Jenis-Jenis Pinjaman Gadai Janji Utama di Pasaran 2026
Pasaran kewangan Malaysia menawarkan pelbagai jenis pinjaman gadai janji. Memilih jenis yang salah boleh menyebabkan kita membayar lebih faedah dalam jangka masa panjang.
Tiga jenis utama mendominasi pasaran, dan setiap satunya mempunyai kelebihan dan kekurangan yang perlu kita fahami.
| Jenis Pinjaman | Mekanisme Utama | Siapa Yang Sesuai? |
|---|---|---|
| Term Loan (Konvensional) | Pembayaran ansuran tetap. Bayaran lebihan tidak mengurangkan prinsipal segera, hanya mengurangkan tempoh pinjaman. | Individu yang mahukan ansuran bulanan yang stabil dan tidak mempunyai wang lebihan yang kerap. |
| Semi-Flexi Loan | Membenarkan kita membayar lebihan ke dalam akaun pinjaman untuk mengurangkan faedah. Wang lebihan boleh dikeluarkan semula (tertakluk kepada yuran). | Individu yang menerima bonus tahunan atau komisyen dan mahu mengurangkan faedah tanpa mengunci wang mereka. |
| Full-Flexi Loan | Akaun pinjaman dihubungkan dengan akaun simpanan/semasa. Faedah hanya dikira berdasarkan baki pinjaman selepas ditolak baki simpanan. Tiada yuran untuk pengeluaran. | Individu yang mempunyai aliran tunai yang tinggi dan kerap (contoh: peniaga, profesional) dan mahu memaksimumkan penjimatan faedah. |
Kami sering melihat orang muda melompat terus kepada Term Loan kerana ia kelihatan paling mudah.
Tetapi jika kita adalah seorang yang sentiasa ada wang lebihan (walaupun sedikit) di dalam akaun simpanan, memilih Full-Flexi Loan adalah langkah kewangan yang jauh lebih bijak.
Walaupun ansuran bulanan kelihatan sama, penjimatan faedah terkumpul sepanjang 30 tahun boleh mencecah puluhan ribu Ringgit, satu jumlah yang tidak boleh kita abaikan.
Menggunakan Penyata Cukai dan KWSP Sebagai Senjata Tambahan
Bank tidak hanya melihat slip gaji. Mereka mahu memastikan pendapatan kita adalah sah, konsisten, dan diisytiharkan kepada pihak berkuasa.
Di sinilah penyata cukai (Borang e-BE) dan KWSP memainkan peranan yang sangat penting. Kedua-dua dokumen ini berfungsi sebagai pengesah silang (cross-verification) kepada slip gaji kita.
Jika slip gaji kita menunjukkan pendapatan RM8,000, tetapi caruman KWSP kita hanya berdasarkan gaji pokok RM4,000, bank akan mempersoalkan baki RM4,000 itu.
Adakah ia komisyen, elaun, atau pendapatan tidak tetap? Bank biasanya hanya mengambil kira 50% hingga 80% daripada pendapatan tidak tetap ini dalam pengiraan DSR.
Ini boleh menyebabkan jumlah pinjaman yang diluluskan jauh lebih rendah daripada yang kita harapkan.
Kami pernah berdepan dengan situasi di mana seorang pelanggan kami yang bekerja sebagai jurujual hartanah berpendapatan purata RM15,000 sebulan. Pinjaman beliau ditolak mentah-mentah. Kenapa?
Walaupun aliran tunai beliau dalam penyata bank sangat baik, beliau tidak mengisytiharkan cukai secara konsisten dan caruman KWSP beliau sangat minimum.
Bagi bank, pendapatan yang tidak diisytiharkan adalah pendapatan yang tidak wujud. Titik.
Kesilapan Besar yang Sering Dilakukan Pemohon Pinjaman Gadai Janji
Selepas bertahun-tahun dalam industri, kami perhatikan ada beberapa kesilapan berulang yang boleh membunuh peluang kelulusan pinjaman terbaik kita, walau sebaik mana pun kewangan kita.
Tiga Kesilapan Fatal yang Perlu Kita Elakkan
- Memohon Banyak Pinjaman Sekaligus: Setiap kali kita memohon pinjaman, bank akan membuat semakan kredit (hard inquiry) pada CCRIS kita. Terlalu banyak semakan dalam tempoh singkat (contoh: 5 bank dalam 2 bulan) akan menunjukkan kita adalah peminjam yang terdesak atau berisiko tinggi. Ini akan menjejaskan skor kredit kita.
- Menutup Akaun Pinjaman Serta-Merta: Ada yang cuba membersihkan CCRIS dengan menutup akaun pinjaman peribadi atau kad kredit sejurus sebelum memohon gadai janji. Tindakan ini boleh memberi kesan sebaliknya. Bank suka melihat sejarah kredit yang panjang dan baik. Menutup akaun lama secara tiba-tiba boleh mengganggu nisbah penggunaan kredit kita.
- Tidak Membandingkan Kadar Faedah Efektif: Jangan hanya fokus pada ‘Kadar Asas’ (BR) atau ‘Kadar Pinjaman Asas’ (BLR). Kita mesti membandingkan kadar faedah efektif (effective interest rate) dan juga kos sampingan seperti yuran guaman dan duti setem. Perbezaan 0.1% setahun boleh menjimatkan ribuan Ringgit dalam jangka masa panjang.
Strategi Jitu: Bagaimana Meningkatkan Peluang Kelulusan Pinjaman Gadai Janji
Kita sudah tahu apa yang bank mahu.
Sekarang, mari kita bincangkan strategi proaktif yang boleh kita ambil untuk membetulkan profil kewangan kita, bukan sekadar menunggu dan berharap.
Tiga Langkah Proaktif Sebelum Menghantar Borang
| Langkah Strategik | Tindakan Praktikal | Sebab Utama |
|---|---|---|
| Bersihkan Rekod Kredit | Dapatkan laporan CCRIS dan CTOS anda. Jika ada rekod tunggakan (bukan ‘0’), bayar segera dan tunggu 12 bulan untuk rekod tersebut menjadi bersih. | Bank hanya akan mempertimbangkan rekod pembayaran yang cemerlang (semua ‘0’) dalam tempoh 12 bulan terakhir. |
| Kurangkan Komitmen Bulanan | Bayar habis atau kurangkan baki hutang kad kredit dan pinjaman peribadi. Ini akan menurunkan DSR kita secara drastik. | DSR yang rendah (di bawah 60%) meningkatkan margin selamat bank untuk meluluskan pinjaman gadai janji yang besar. |
| Tingkatkan Simpanan Tunai | Kumpul simpanan untuk bayaran pendahuluan (10%) dan kos guaman/duti setem (4-5%). Simpanan yang kukuh menunjukkan kestabilan kewangan. | Bank lebih yakin untuk memberi pinjaman kepada pemohon yang mempunyai dana kecemasan dan tidak meminjam 100% daripada harga rumah. |
Ingat, proses permohonan pinjaman gadai janji adalah maraton, bukan lari pecut. Kita perlu bersedia berbulan-bulan lebih awal. Jangan hanya bergantung pada ejen hartanah atau jurubank.
Kita perlu menjadi pakar dalam kewangan kita sendiri.
Pertanyaan Umum (FAQ) Mengenai Pinjaman Gadai Janji
Kami faham, banyak soalan yang bermain di fikiran pembeli rumah pertama.
Di sini, kami kumpulkan beberapa pertanyaan yang paling kerap diajukan, lengkap dengan jawapan yang ringkas dan padat.
Adakah Kadar Faedah Pinjaman Gadai Janji Tetap atau Berubah?
Kebanyakan pinjaman gadai janji di Malaysia adalah berdasarkan Kadar Asas (BR), yang bermaksud ia adalah kadar faedah berubah (floating rate).
Kadar faedah yang kita bayar adalah BR bank + peratusan margin keuntungan bank (contoh: BR + 1.2%).
Ini bermakna, jika Bank Negara Malaysia menaikkan atau menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR), BR bank akan turut berubah, dan ansuran bulanan kita juga akan berubah.
Pinjaman dengan kadar faedah tetap (fixed rate) wujud, tetapi biasanya ditawarkan oleh institusi kewangan Islam (melalui konsep Ijarah) atau bank-bank tertentu, dan ia cenderung lebih tinggi sedikit pada permulaan.
Berapakah Kos Sampingan Selain Bayaran Pendahuluan (Down Payment)?
Selain bayaran pendahuluan (biasanya 10% daripada harga rumah), kita perlu menyediakan dana untuk beberapa kos sampingan yang penting.
Kos ini biasanya berjumlah 3% hingga 5% daripada nilai pinjaman.
- Yuran Guaman (Legal Fees) untuk Perjanjian Jual Beli (SPA).
- Yuran Guaman untuk Perjanjian Pinjaman.
- Duti Setem (Stamp Duty) untuk SPA dan Perjanjian Pinjaman.
- Insurans Kebakaran/MRTA/MRTT.
Bolehkah Saya Menggunakan KWSP untuk Pinjaman Gadai Janji?
Ya, kita boleh. Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) membenarkan pengeluaran dari Akaun 2 untuk tujuan berikut:
| Tujuan Pengeluaran | Had Pengeluaran |
|---|---|
| Bayaran Pendahuluan (Down Payment) | Sehingga 10% dari harga rumah atau semua baki dalam Akaun 2, mana yang lebih rendah. |
| Mengurangkan/Menyelesaikan Baki Pinjaman | Boleh dikeluarkan sekali setiap tiga tahun untuk mengurangkan baki pinjaman gadai janji sedia ada. |
Apakah Beza MRTA dan MRTT?
MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) dan MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful) adalah insurans yang melindungi baki pinjaman kita sekiranya kita meninggal dunia atau mengalami hilang upaya kekal.
Kedua-duanya berfungsi sama, cuma MRTA adalah insurans konvensional manakala MRTT adalah insurans patuh syariah (Takaful).
Perbezaan utama: MRTA dibayar secara premium tunggal (sekali bayar), dan nilai perlindungan akan berkurangan mengikut baki pinjaman kita. MRTT juga serupa tetapi berkonsepkan sumbangan.
Pilihan antara keduanya bergantung pada kesesuaian kewangan dan pegangan agama kita.
Senarai Pinjaman Gadai Janji Populer Mengikut Jenis
Berikut adalah contoh-contoh jenis pinjaman gadai janji yang ditawarkan oleh bank-bank utama di Malaysia pada tahun 2026.
(Nota: Nama produk adalah contoh umum dan boleh berubah).
- Konvensional/Term Loan: Maybank Home Loan, CIMB Housing Loan.
- Semi-Flexi Loan: RHB Smart Home, Public Bank Home Loan.
- Full-Flexi Loan: Hong Leong Home Loan, AmBank Home Loan.
Mendapatkan pinjaman gadai janji yang terbaik bukanlah nasib, tetapi hasil daripada persediaan yang teliti dan pemahaman yang mendalam.
Jangan biarkan mimpi rumah kita terhenti di meja jurubank. Ambil langkah hari ini, bersihkan rekod kredit kita, dan susun dokumen kita seperti seorang profesional.
Kejayaan memiliki rumah bermula dengan kelulusan pinjaman, dan kini kita sudah tahu strateginya.
