PinjamanBijak.my – Ramai yang beranggapan proses mendapatkan pinjaman untuk hartanah komersial sama seperti pinjaman perumahan biasa.
Ini adalah kesilapan besar yang boleh menyebabkan permohonan kita tergantung seperti layang-layang putus tali.
Realitinya, bank melihat pinjaman komersial dengan kaca mata yang jauh lebih ketat dan skeptikal.
Sektor komersial, sama ada kedai runcit, pejabat, atau kilang, menawarkan potensi pulangan yang lebih tinggi, tetapi pada masa yang sama, ia membawa risiko yang lebih besar bagi pihak peminjam.
Oleh itu, jika kita tidak mempersiapkan diri dengan strategi yang mantap, permohonan kita mungkin akan berakhir di tong sampah analisis kredit.
Memahami DNA Pinjaman Hartanah Komersial: Bukan Sekadar Angka DSR
Perkara pertama yang perlu difahami adalah pinjaman hartanah komersial beroperasi di bawah peraturan yang berbeza berbanding pinjaman kediaman (KPR).
Bank tidak hanya melihat nisbah hutang kepada pendapatan (DSR) peribadi kita semata-mata.
Mereka fokus pada daya tahan perniagaan dan keupayaan aset itu sendiri untuk menjana pendapatan.
Dalam dunia pinjaman komersial, metrik utama yang sering digunakan adalah Debt Service Coverage Ratio (DSCR) atau Capital Coverage Ratio (CCR), bukan sekadar DSR.
Ini adalah analogi yang berbeza: pinjaman kediaman ibarat melihat poket individu, manakala pinjaman komersial ibarat mengukur kekuatan seekor lembu untuk menarik bajak; ia adalah tentang prestasi aset/perniagaan itu sendiri.
Secara umum, pinjaman komersial mempunyai Margin Pembiayaan (MOF) yang lebih rendah, selalunya sekitar 70% hingga 85%, dan tempoh pinjaman yang lebih pendek.
Ini bermakna kita perlu menyediakan modal tunai yang lebih besar sebagai pendahuluan.
Perbezaan Kritikal Antara Pinjaman Komersial dan Kediaman
| Kriteria | Pinjaman Hartanah Kediaman | Pinjaman Hartanah Komersial |
|---|---|---|
| Fokus Penilaian Utama | Nisbah Hutang-ke-Pendapatan (DSR) Peminjam. | Prestasi Perniagaan (DSCR/CCR) & Nilai Aset. |
| Margin Pembiayaan (MOF) | Sehingga 90% (untuk rumah pertama). | Biasanya 70% – 85% (lebih rendah, perlukan tunai pendahuluan lebih banyak). |
| Tempoh Pinjaman Maksimum | Sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun. | Biasanya 25 tahun atau umur 70 tahun (mana yang lebih awal). |
| Kadar Faedah | Secara relatif lebih rendah (di bawah BLR/BR). | Secara relatif lebih tinggi dan lebih sensitif kepada risiko. |
Persediaan Awal: Dokumen dan Kriteria Kelayakan Pinjaman Hartanah Komersial
Sebelum kita melangkah ke mana-mana bank, kita mesti memastikan ‘rumah’ kita, iaitu dokumentasi kewangan, berada dalam keadaan yang sangat bersih dan teratur.
Dalam konteks komersial, bank memerlukan bukti kukuh bahawa perniagaan kita adalah entiti yang stabil dan menguntungkan. Ini adalah senarai semak kritikal yang bank akan tuntut.
Senarai Semak Dokumen Wajib untuk Permohonan Pinjaman Hartanah Komersial
- Dokumen Pengenalan Diri: Salinan Kad Pengenalan semua pengarah/pemegang saham (jika syarikat), dan maklumat peribadi yang lengkap.
- Dokumen Perniagaan (Wajib): Salinan pendaftaran perniagaan (SSM), Borang 9, 24, 44, 49 (jika Sdn Bhd), dan M&A (Memorandum dan Artikel Persatuan).
- Penyata Kewangan (3 Tahun Terkini): Penyata untung rugi, kunci kira-kira yang telah diaudit (untuk Sdn Bhd), atau penyata kewangan yang disahkan (untuk perniagaan milikan tunggal/perkongsian).
- Penyata Bank Semasa (6-12 Bulan): Untuk menunjukkan aliran tunai perniagaan yang sihat dan konsisten. Elakkan transaksi yang tidak perlu atau overdraft yang berlebihan.
- Borang Cukai Pendapatan (Terkini): Borang B/BE (individu) dan Borang C (syarikat) yang telah difailkan dan resit pembayaran LHDN.
- Dokumen Hartanah: Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA), Surat Tawaran (LO) dari penjual, dan salinan Geran Hak Milik (jika ada).
Pengalaman kami di lapangan menunjukkan bahawa bank akan lebih yakin jika kita dapat menunjukkan prestasi kewangan perniagaan yang konsisten selama sekurang-kurangnya tiga tahun.
Jika perniagaan kita baru beroperasi kurang dari dua tahun, peluang pinjaman komersial akan menjadi sangat tipis, melainkan kita mempunyai cagaran peribadi yang sangat kuat.
Panduan Langkah Demi Langkah Mengemukakan Permohonan Pinjaman Hartanah Komersial
Proses permohonan pinjaman komersial adalah labirin birokrasi yang memerlukan kesabaran dan ketelitian. Jangan anggap ini seperti memohon kad kredit.
Ia adalah proses audit mini terhadap perniagaan kita.
Langkah 1: Pra-Penilaian Kendiri dan Pemilihan Bank
Sebelum menghantar permohonan, nilai sendiri kesihatan kewangan perniagaan kita. Kira DSCR kasar kita (Pendapatan Bersih Tahunan / Jumlah Hutang Tahunan).
Kebanyakan bank komersial mahu melihat DSCR sekurang-kurangnya 1.25. Jika DSCR kita di bawah 1.0, kita mungkin perlu menangguhkan permohonan atau mencari pelabur bersama.
Selepas itu, pilih bank yang berbeza-beza. Jangan hanya fokus pada satu bank. Setiap bank mempunyai selera risiko yang berbeza.
Ada bank yang lebih suka membiayai hartanah industri (kilang), ada yang lebih suka hartanah runcit (kedai), dan ada yang fokus kepada hartanah pejabat.
Hantar permohonan kepada sekurang-kurangnya tiga bank untuk mendapatkan perbandingan tawaran yang terbaik.
Langkah 2: Penyerahan Dokumen dan Penilaian Bank
Serahkan semua dokumen yang telah kita sediakan dalam senarai semak di atas. Pegawai bank (Relationship Manager) akan memulakan proses penilaian awal.
Pada fasa ini, bank akan melantik penilai bebas (valuer) untuk menilai nilai pasaran hartanah komersial yang ingin kita beli.
Pastikan nilai yang dijangka sepadan dengan harga pembelian kita.
Waktu pertama kali kami memohon pinjaman untuk ruang pejabat, kami terkejut apabila nilai yang dinilai oleh bank (RM1.5 juta) jauh lebih rendah daripada harga jualan (RM1.8 juta).
Ini bermakna Margin Pembiayaan (MOF) kami terjejas teruk, dan kami terpaksa mencari tambahan RM300,000 tunai.
Belajarlah dari kesilapan ini: sentiasa semak nilai pasaran sebenar hartanah sebelum menandatangani SPA.
Langkah 3: Kelulusan, Surat Tawaran, dan Perjanjian Pinjaman
Jika permohonan diluluskan, bank akan mengeluarkan Surat Tawaran (LO). Ini adalah dokumen yang paling penting.
Teliti setiap perinciannya: kadar faedah, tempoh pinjaman, yuran pemprosesan, dan terma lock-in period (tempoh berkunci).
Jangan tergesa-gesa menandatangani LO tanpa memahami implikasi yuran penalti jika kita melangsaikan pinjaman lebih awal.
Setelah kita menerima LO, kita perlu melantik peguam untuk menyediakan Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement) dan menguruskan dokumen cagaran hartanah (Charge) di Pejabat Tanah.
Ini adalah fasa yang paling memakan masa dan memerlukan perhatian terhadap perincian undang-undang.
Menilai Pilihan: Faktor Penting Memilih Produk Pinjaman dari Bank Berbeza
Dalam pasaran 2026, produk pinjaman hartanah komersial yang ditawarkan oleh bank-bank tempatan semakin kompetitif. Walau bagaimanapun, jangan hanya terpikat dengan kadar faedah yang paling rendah.
Kita perlu melihat gambaran yang lebih besar.
Kriteria Perbandingan Produk Pinjaman Komersial yang Tidak Boleh Diabaikan
| Faktor | Kepentingan & Penerangan | Rekomendasi Kami |
|---|---|---|
| Kadar Faedah (BR/BLR + Spread) | Peratusan faedah yang dikenakan. Kadar yang lebih rendah menjimatkan kos jangka panjang. | Cari kadar yang stabil dan tidak terlalu bergantung pada kadar dasar semalaman (OPR) yang boleh berubah. |
| Margin Pembiayaan (MOF) | Peratusan harga hartanah yang bank akan biayai. Contoh: 80% MOF = 20% pendahuluan. | Pilih bank yang menawarkan MOF tertinggi (jika kita mahu mengurangkan tunai pendahuluan) tetapi pastikan bayaran ansuran bulanan masih selesa. |
| Tempoh Berkunci (Lock-in Period) | Tempoh masa kita tidak boleh melangsaikan pinjaman penuh tanpa dikenakan penalti (biasanya 3-5 tahun). | Pilih tempoh berkunci yang pendek (3 tahun) jika kita merancang untuk menjual semula hartanah atau membiayai semula (refinance) dalam masa terdekat. |
| Yuran Guaman & Penilaian | Kos yang perlu dibayar kepada peguam dan penilai. Sesetengah bank menawarkan pakej pembiayaan kos ini. | Cari bank yang menawarkan pembiayaan yuran guaman dan penilaian (financing of legal & valuation fees) untuk mengurangkan kos permulaan kita. |
Kesilapan Lazim dan Strategi Mengatasinya dalam Urusan Pinjaman Hartanah Komersial
Dalam perjalanan ini, kami sering melihat pelabur membuat kesilapan asas yang menjejaskan peluang kelulusan mereka.
Ini bukan sahaja melibatkan dokumentasi, tetapi juga strategi kewangan peribadi dan perniagaan.
Kesilapan 1: Mengabaikan Pengasingan Kewangan Perniagaan dan Peribadi
Bank amat benci melihat akaun peribadi bercampur aduk dengan akaun perniagaan. Ini menunjukkan kelemahan dalam tadbir urus syarikat.
Jika kita menjalankan perniagaan milikan tunggal atau perkongsian, ia adalah kritikal untuk memastikan semua pendapatan dan perbelanjaan perniagaan direkodkan dengan teliti dan diisytiharkan melalui akaun perniagaan yang berasingan.
Aliran tunai yang bersih adalah kunci kepada DSCR yang meyakinkan.
Kesilapan 2: Anggapan Sewa Potensi = Pendapatan Dijamin
Ramai pelabur tersilap mengira DSCR berdasarkan potensi sewa (pro forma rental income) yang tinggi. Bank tidak akan menggunakan 100% daripada potensi sewa yang kita nyatakan.
Mereka akan menggunakan kadar ‘diskaun’ (selalunya 70% hingga 80%) daripada sewa pasaran untuk mengira keupayaan pinjaman kita.
Ini adalah langkah berjaga-jaga bank terhadap risiko kekosongan penyewa (vacancy risk).
Kesilapan 3: Kekurangan Penjelasan untuk Transaksi Besar
Jika penyata bank kita menunjukkan kemasukan atau pengeluaran tunai yang besar dan tidak konsisten, bank akan meminta penjelasan. Jangan hanya biarkan ia berlalu.
Sediakan surat penjelasan rasmi untuk setiap transaksi yang tidak wajar. Contohnya, jika kita menerima pinjaman peribadi dari keluarga, sediakan perjanjian bertulis.
Ketelusan adalah aset yang paling berharga dalam permohonan pinjaman komersial.
Pertanyaan Umum (FAQ) Mengenai Pinjaman Hartanah Komersial
Kami faham isu pinjaman hartanah komersial ini penuh dengan istilah teknikal dan birokrasi.
Berikut adalah beberapa soalan lazim yang sering ditanya oleh bakal pelabur hartanah komersial.
Adakah Pinjaman Hartanah Komersial Boleh Diambil Atas Nama Individu?
Ya, ia boleh. Hartanah komersial boleh dibeli atas nama individu atau syarikat (Sdn Bhd). Walau bagaimanapun, bank akan menilai kelayakan pinjaman berdasarkan sumber pendapatan peminjam:
- Atas Nama Individu: Penilaian lebih tertumpu kepada DSR peribadi dan rekod CCRIS/CTOS yang bersih. Sesuai untuk hartanah komersial berskala kecil.
- Atas Nama Syarikat (Sdn Bhd): Penilaian lebih tertumpu kepada prestasi kewangan syarikat, DSCR, dan rekod keuntungan yang diaudit. Sesuai untuk pelaburan berskala besar.
Apakah Maksud Tempoh Berkunci (Lock-in Period) dan Mengapa Ia Penting?
Tempoh berkunci adalah klausa dalam perjanjian pinjaman komersial yang menetapkan jangka masa (biasanya 3 hingga 5 tahun) di mana kita tidak dibenarkan untuk melangsaikan pinjaman sepenuhnya atau membiayai semula (refinance) pinjaman ke bank lain.
Jika kita melakukannya, bank akan mengenakan denda penalti, yang selalunya sekitar 1% hingga 3% daripada jumlah pinjaman asal.
Ia penting kerana ia melindungi bank daripada kerugian kos pentadbiran dan faedah yang dijangka.
Jika kita merancang untuk menjual atau membiayai semula hartanah dalam masa terdekat, kita mesti memilih produk pinjaman dengan tempoh berkunci yang paling singkat.
Bagaimana CCRIS dan CTOS Mempengaruhi Kelulusan Pinjaman Hartanah Komersial?
Rekod CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS (Credit Tip-Off Service) memainkan peranan yang sangat penting, walaupun kita memohon atas nama syarikat.
Ini kerana bank hampir selalu memerlukan jaminan peribadi (personal guarantee) daripada pengarah syarikat.
Berikut adalah ringkasan ringkas tentang isu rekod kredit dan kesannya:
| Isu Rekod Kredit | Kesan Kepada Permohonan Pinjaman Komersial |
|---|---|
| Rekod Pembayaran Lewat (1-2 bulan) | Boleh diterima jika ada penjelasan kukuh dan rekod pembayaran terkini sudah stabil. |
| Status Akaun Khas (SA) di CCRIS | Hampir pasti ditolak. Ini menunjukkan pinjaman sedia ada telah disusun semula. |
| Nama disenaraihitamkan CTOS | Penolakan automatik. Wajib selesaikan isu hutang tertunggak sebelum memohon. |
Apakah Kos Sampingan (Hidden Costs) yang Perlu Kita Jangka?
Selain daripada bayaran pendahuluan dan ansuran bulanan, terdapat beberapa kos sampingan yang sering mengejutkan pembeli hartanah komersial:
- Duti Setem (Stamp Duty): Dikenakan ke atas SPA dan Perjanjian Pinjaman. Ini adalah peratusan dari nilai hartanah.
- Yuran Guaman: Untuk draf SPA, Perjanjian Pinjaman, dan proses adjudication.
- Yuran Penilaian (Valuation Fee): Bayaran kepada penilai yang dilantik oleh bank.
- Insurans: Wajib mengambil Insurans Kebakaran Komersial (Fire Insurance) dan selalunya Insurans Pembiayaan Bertempoh (MLTA/MRTA) atau Insurans Takaful.
Melabur dalam hartanah komersial adalah langkah yang berani dan memerlukan perancangan yang teliti.
Jangan anggap pinjaman ini sebagai tiket loteri; ia adalah komitmen jangka panjang yang memerlukan disiplin kewangan yang tinggi.
Dengan persiapan dokumentasi yang rapi dan pemahaman mendalam tentang kriteria bank, kita pasti dapat menavigasi proses pinjaman hartanah komersial ini dengan lebih yakin dan berjaya.
Ingatlah, penolakan pinjaman bukan bermakna kita gagal, tetapi ia adalah maklum balas kritikal dari bank bahawa kita perlu memperkemaskan lagi ‘fail perniagaan’ kita.
Jadilah pelabur yang bijak, bukan pelabur yang tergesa-gesa.
